Immobilien beleihen zur Kapitalbeschaffung
Zu Gast: Leo Friesen
Wer seinen Wohnsitz ins Ausland verlagert hat oder auswandern möchte, steht oft vor der Frage, was er mit seinen Immobilien in Deutschland tun sollte. Dabei kann der Immobilienbesitz oder auch der Erwerb von Immobilien sogar eine Möglichkeit darstellen, Kapital zu beschaffen.
Die derzeitige Marktlage für Immobilien gilt als düster. Ein Immobilienkauf kommt daher für viele Menschen nicht mehr in Frage, schon gar nicht, wenn sie ins Ausland ziehen. Schon allein die steuerlichen und finanziellen Verpflichtungen, die eine Immobilie mit sich bringen kann, schrecken vor dem Kauf oder Besitz von Immobilien in Deutschland ab. Dennoch lässt sich keineswegs pauschal von Immobilien abraten, denn sie können im Fall einer Beleihung zur Finanzierung des Lebens im Ausland oder für einen unternehmerischen Neustart genutzt werden.
Wir haben zu diesem Thema nun mit dem Immobilienexperten und Finanzierungsberater Leo Friesen gesprochen. Er erklärt, für wen ein Immobilienbesitz in Deutschland vorteilhaft ist und wie die Kapitalbeschaffung durch Immobilienbeleihung funktionieren kann.
Die Folge ist auch auf allen gängigen Podcast Plattformen zu finden:
Apple Podcast, Spotify, YouTube, Amazon Music
Wann und für wen sich ein Immobilienkauf derzeit noch lohnt
Angesichts steigender Zinsen, eines möglicherweise drohenden Lastenausgleichs und infolge der Inflation höherer Instandhaltungskosten fragen sich viele Menschen, ob Immobilien derzeit wirklich noch als sinnvolle Kapitalanlage gelten können. Pauschal lässt sich diese Frage jedoch nicht beantworten.
Vielmehr kommt es einerseits auf die persönliche Finanzlage, andererseits auf die Immobilie an sich an. So wird beispielsweise nach Einschätzung von Leo Friesen derzeit die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage bei Bestandsimmobilien immer größer.
Für wen sich der Kauf von Bestandsimmobilien lohnen kann
Die Preise der Bestandsimmobilie am Markt fallen im Moment, dennoch gibt es weniger Käufer. Dies hängt damit zusammen, dass sich aufgrund der steigenden Kreditzinsen nicht mehr so viele Menschen eine Finanzierung zumuten.
Zudem liegt es aber auch daran, dass viele Bestandsimmobilien höhere Neben- und Instandhaltungskosten mit sich bringen, als dies bei einem energetisch günstigen Neubau der Fall ist.
Ob eine Bestandsimmobilie als Kapitalanlage dennoch sinnvoll ist, kommt darauf an, mit welchen Sanierungs- oder Renovierungskosten im Einzelfall zu rechnen ist, welche Mieten zu erwarten sind und wie sich die Nebenkosten gestalten. Hinsichtlich der Finanzsituation des Käufers lässt sich sagen, dass derartige Immobilienkäufe sich vor allem für Käufer lohnen, die viel Eigenkapital investieren können und auf keine oder nur eine geringe Finanzierung angewiesen sind.
Wegzug ins Ausland – Immobilie halten oder verkaufen?
So wie sich für die einen die Frage stellt, ob ein Immobilienkauf zur Kapitalanlage und Vermögenssicherung noch sinnvoll ist, so stehen andere bei einer Wohnsitzverlegung ins Ausland vor der Frage, ob sie ihren Immobilienbesitz verkaufen sollten. Nicht immer lässt die persönliche Situation dies zu, sei es weil man aus persönlichen Gründen an der Immobilie hängt oder weil beispielsweise eine Spekulationssteuer anfallen könnte. Zudem spricht die soeben beschriebene schlechte Marktlage gegen einen Verkauf.
Von der eigenen Immobilie für die Kapitalbeschaffung profitieren
Tatsächlich kann beim Auswandern Immobilienbesitz in Deutschland sogar zu einem Vorteil werden. So lässt sich die Immobilie beispielsweise für die Kapitalbeschaffung verwenden. Dies ist dann möglich, wenn die Immobilie entweder gar nicht oder aber nur gering mit einer Grundschuld belastet ist.
In diesem Fall können Sie auf einen Finanzierer bzw. eine Bank zugehen und die Kapitalbeschaffung beantragen. Daraufhin wird eine Grundschuld in die Immobilie als Sicherheit für die Bank eingetragen. Da die derartige Kapitalbeschaffung nicht an einen Zweck gebunden ist, können Sie das ausgezahlte Geld frei verwenden.
Sie können dementsprechend mit einem finanziellen Polster ihren Wohnsitz ins Ausland verlegen oder das Geld beispielsweise für eine Unternehmensgründung im Ausland nutzen.
Wie hoch Sie Ihre Immobilie beleihen können
Hinsichtlich der Höhe des zur Verfügung stehenden Geldes kann man von einer möglichen Beleihung bis hin zu 80 % des Immobilienwertes rechnen. In Ausnahmefällen ist sogar die Beleihung in Höhe von bis zu 90 % des Immobilienwertes möglich.
Für den Immobilienwert setzen Banken den sogenannten Beleihwert an. Dieser orientiert sich normalerweise am Verkehrswert. Allerdings werden Banken dahingehend einen Risikoabschlag (in der Regel in Höhe von rund 10 %) abziehen. Hinzu kommt, dass der Verkehrswert nicht unbedingt mit den Preisen übereinstimmen muss, die auf Maklerplattformen zu finden sind, sondern darunter liegen kann.
Voraussetzung für das Beleihen von Immobilien
Die Grundvoraussetzung für das Beleihen ist die Belastungsfreiheit bzw. eine nur geringe Belastung der Immobilie. Zudem muss der Antragsteller nachweisen können, dass er die monatlichen Raten zuverlässig zurückzahlen kann und über eine entsprechende Bonität verfügt.
Mieteneinnahmen können hinsichtlich des Nachweises eines regelmäßigen Einkommens ein wichtiger Faktor sein. Auf sie allein sollte man sich dahingehend jedoch nicht verlassen. Vor der Antragstellung ist es daher wichtig, vorhandene Bonitäten und Einkommensnachweise bereits zusammenzustellen und dem Finanzierer einen guten Überblick über die finanziellen Voraussetzungen liefern zu können.
Sind alle Unterlagen vorhanden und die nötigen Voraussetzungen für die Immobilienfinanzierung bestehen, können Sie sich mit dem Beleihen Ihrer Immobilie innerhalb von einem bis anderthalb Monaten Kapital beschaffen.
Da Immobilienkauf, -besitz und -beleihung mit wichtigen Steuerfragen verbunden sein können, sollten Sie sich im Rahmen dessen unbedingt mit einem Steuerexperten beraten. Weitere Informationen und Tipps zum Umzug ins Ausland können Sie auf der Seite Wohnsitz Ausland finden.
Kontaktdaten und Links
Finanzierungsberater Leo Friesen
www.leo-friesen-finanzierungen.de
Telefon: +49(0)174 / 39 19 993
E-Mail: mail@leo-friesen.de
Youtube-Kanal: Finanzierungs Fit
Weitere Auslandsperspektiven für Sie:
Auswandern in die USA: Auf ins Land der unbegrenzten Freiheit!
Keine Krypto-Steuern zahlen: 10 der besten Länder für Investoren
Wohnung mieten in der Schweiz als Deutscher
Wohnsitz: Anmeldung, Abmeldung, Ummeldung
Nach Südamerika Auswandern: 7 Erfolgstipps
25 Immobilien Hotspots weltweit: Wohin Investoren jetzt schauen
Dubai - sicheres, fortschrittliches Steuerparadies ohne Buchführungspflicht
Timestamps
00:00:47 - Begrüßung, Einleitung und Vorstellung Leo Friesen
00:02:55 - Lohnt es sich noch, Immobilien zu kaufen?
00:07:24 - Vorteile der Immobilie in Deutschland bei Wohnsitz im Ausland
00:08:54 - Ist ein deutsches Konto für eine Immobilienbeleihung nötig?
00:09:37 - Die Maximalhöhe der Beleihung zur Kapitalbeschaffung
00:13:10 - Ist eine Immobilienbeleihung derzeit noch möglich?
00:15:00 - Wie schnell ist eine Kapitalbeschaffung durch die Immobilienbeleihung möglich?
00:16:12 - Schwierige Zinslage als Einflussfaktor auf die Finanzierung
00:17:24 - Die Unterschiede zwischen Altbau und Neubau
00:18:32 - Kapitalbeschaffung durch Immobilienkauf in Deutschland
00:22:02 - Kontaktdaten Leo Friesen
Mitschrift zum Podcast Perspektive Ausland Episode 62: Immobilien beleihen zur Kapitalbeschaffung
Zu Gast: Leo Friesen
Perspektive Ausland: Perspektive Ausland - der Podcast für Unternehmer und Freiberufler, die es ins Ausland zieht. Egal, ob Steuerplanung, Auslandsfirmen, Gründung oder Lifestyle-Fragen - hier geht es jede Woche zur Sache und hier sind deine Gastgeber Daniel Tàborek und Sebastian Sauerborn.
00:00:47 - Begrüßung, Einleitung und Vorstellung Leo Friesen
Daniel: Viele unserer Mandanten zieht es ja aus den unterschiedlichsten Gründen ins Ausland. Allerdings gibt es einiges zu beachten, wenn jemand in Deutschland noch eine GmbH oder Geschäftsanteile oder auch Immobilien hat und seinen Wohnsitz verlagern will. Eigentlich ist es sogar so, dass es nicht ganz so reibungslos verläuft, wenn man auswandern möchte und Besitz hat in Form von Geschäftsanteilen oder Immobilien. Vielleicht hat man sogar den Wunsch, aus der deutschen Steuerpflicht entlassen zu sein, doch so schnell kommt man da ohnehin nicht raus. Vor allem eben auch als Immobilienbesitzer bleibt man hier erweitert unbeschränkt steuerpflichtig und muss seine Einkünfte besteuern. Deswegen gibt es immer wieder die Überlegung für Mandanten, die es ins Ausland zieht: Was mache ich mit meiner Immobilie? Der eine oder andere sagt vielleicht: "Ich will sie verkaufen, ich will sie loswerden." Dann gibt es auch immer wieder dieses Thema mit dem drohenden Lastenausgleich. Worüber wir jetzt nicht sprechen wollen ist: Ist das Panikmache? Und: Wie ernst sollte man das nehmen? Das ist ein ganz anderes Thema. Heute wollen wir sogar mal darüber sprechen, dass es sogar positive Aspekte haben kann für den ein oder anderen oder dass man das Beste aus der Situation herausholen kann, wenn man ins Ausland auswandern möchte, aber noch Immobilienbesitzer ist. Dafür haben wir heute einen Experten eingeladen, Leo Friesen. Leo, stell dich doch unseren Zuschauern und Zuhörern einmal selbst vor.
Leo: Daniel, vielen herzlichen Dank für die Einladung. Mein Name ist Leo Friesen, ich komme aus der Immobilienfinanzierungs-Branche und haben Mitte der 1990er meine Ausbildung gemacht. Ich habe dann noch den Fachwirt aufgesetzt und habe unterschiedliche Angestelltenverhältnisse durchlaufen, bei den Banken bis hin zum Regionalleiter bei einem großen Immobilienfinanzierungsvermittler und seit knapp sechseinhalb Jahren bin ich selbstständig unterwegs. Das heißt, ich berate Kunden unabhängig und kostenfrei zum Thema Immobilienfinanzierung, hauptsächlich für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Ich habe aber natürlich auch sehr viele Kunden aus dem Ausland, die hier eine Immobilie erwerben und das ist das Thema, was ich für die Leute dann entsprechend begleite. Ich habe auch einen Youtube-Kanal, wo man sich über diese Themen informieren kann, aber dazu kommen wir dann nochmal später.
Daniel: Danke für die Vorstellung!
00:02:55 Lohnt es sich noch, Immobilien zu kaufen?
Daniel: Bevor wir auf das spezielle Thema einsteigen: Für jemanden, der Deutschland aus verschiedensten Gründen verlassen möchte oder sein Unternehmen verlagern will, seinen Wohnsicht verlagern will, generell vielleicht mal ein paar Sätze zum Immobilienmarkt an sich also. Manche sagen ja, ich sag das mal ganz salopp: "Du bist bekloppt, wenn du dir jetzt noch eine Immobilie zulegst.” Also die Frage ist einfach: Sollte man, wenn man in Deutschland wohnt, heute überhaupt noch eine Immobilie kaufen? Die Hintergründe sind ja steigende Zinsen, dann der drohende Lastenausgleich oder auch nicht. Ganz andere Probleme gibt es auch, wenn man zum Beispiel an die Vermietung denkt, ich will vielleicht eine Immobilie kaufen und sie vermieten. Auf der einen Seite wird die Instandhaltung immer teurer durch die Inflation, abgesehen vom Kauf der Immobilie. Die Immobilien sind ja auch teurer geworden. Und auf der anderen Seite haben wir jetzt die Inflation, die die künftigen Mieter vielleicht auch beutelt, sodass ich dort vielleicht Unregelmäßigkeiten in meinen Einnahmen habe und so weiter und sofort. Vielleicht kannst du zu diesem ganzen Thema oder diesem Themenkomplex mal kurz deine persönliche Meinung sagen.
Perspektive Ausland: Übrigens, wenn du keinen unserer interessanten Podcasts mehr verpassen willst, dann klicke jetzt gleich auf "Abo" und besuche uns doch mal auf unserer Webseite www.perspektiveausland.com. Da gibt es übrigens auch alle Podcasts als Video zum Ansehen. Und du kannst uns dort deine Fragen, Kommentare oder Vorschläge für neue Sendungen hinterlassen. Bis bald!
Leo: Hier bin ich ganz klar der Meinung, es kommt drauf an. Das heißt, pauschal zu sagen, es lohnt sich nicht mehr, Immobilien zu kaufen, das ist sicherlich nicht korrekt. Es muss natürlich von Projekt zu Projekt geschaut werden: Was ist das für eine Immobilie? Macht das für mich Sinn? Welche Investitionen kommen auf mich unter Umständen in der Zukunft zu? Also, wenn man einen 60er-Jahre-Bau kauft, bei dem es abzusehen ist, dass energetisch irgendwann saniert werden muss, wo die Heizung dementsprechend auch nochmal saniert werden muss, vielleicht nochmal das Dach usw., dann muss ich damit rechnen, dass extreme Kosten auf mich zukommen. Ich kann auch nicht alles auf den Mieter umlegen, logischerweise, gerade wenn es um Instandsetzung geht. Trotzdem spaltet sich im Moment die Schere zwischen Bestandsimmobilien, die im Moment, in den letzten Monaten, eher fallen von den Preisen her, sogar sehr, sehr stark, einfach dadurch bedingt, dass eben auch die Zinsen sehr stark gestiegen sind. Das heißt, der Anteil der Interessenten, der sich diese Immobilie tatsächlich am Ende leisten kann, ist sehr gering. Was man sehr stark merkt, ist, dass die Diskrepanz zwischen dem, was im Immoscout an Preisen abgerufen wird und dem, was tatsächlich am Ende protokolliert wird, ist Tenor, also teilweise bis zu 30 oder 40 %, ist dabei ein Unterschied entsprechend gegeben.
Daniel: In welche Richtung?
Leo: Nach unten. Ja, also diese Bieterverfahren, die es vor einem Jahr noch gab, bei denen der Makler mit einem Bus voller Interessenten vorgefahren ist und 30 Leute haben sich dann überboten, das ist definitiv vorbei. Man merkt auch, dass die Immobilienbesitzer sehr, sehr unruhig werden. Es kommen mehr Immobilien auf den Markt, die vielleicht vorher nicht da waren. Vorher habe ich nur dem Nachbar kurz zuflüstern müssen: "Hey, ich überlege zu verkaufen", dann war die Immobilie weg. Zu einem Zinssatz von 0,5 oder 1,5 % war das natürlich eine hervorragende Sache. Man konnte finanzieren, man konnte auch gut verkaufen. Im Moment hat sich der Markt komplett gedreht. Ich arbeite mit großen Anbietern aus der Region zusammen und da gab es einen Immobilienmakler, der hat von 10 Immobilien im Januar 2022 bis auf aktuell 80 hochgefahren. Es kommt dementsprechend schon einiges an Angeboten auf die Leute zu, aber man muss natürlich sehr klar differenzieren, wie gesagt. Ist es gut vermietbar? Ist das etwas, was mich mit nachhaltigen Kosten beschäftigen wird oder nicht? Im Moment ist eher der Zeitpunkt für Barzahler beziehungsweise diejenigen, die eben auch sehr hohe Eigenkapitalanteile mit reinbringen und einen geringen Teil finanzieren. Das, was es früher gab, wo man die Nebenkosten, die Renovierung und vielleicht noch ein bisschen was dazu finanziert hat, das ist definitiv vorbei.
Daniel: Hast du gerade Barzahler gesagt?
Leo: Barzahler, ja.
Daniel: Normalerweise ist das ja ein Stichwort, weil man in den Medien, gerade in den letzten Wochen, gehört hat, Barzahlung von Immobilien oder generell die Barzahlung von Beträgen höher als 10.000 €, soll abgeschafft werden, aber du meinst wahrscheinlich eher die Direktzahlungen.
Leo: Genau, in der Finanzierungsbranche nennt man Barzahler diejenigen, die das Geld eben auch liquide haben, die dann einfach den Kaufpreis aus der Liquidität überweisen können oder aus Ersparnissen, einer Anlage etc. Das ist eben der Barzahler an der Stelle, also bar geht natürlich nicht. Das ist klar.
00:07:24 Vorteile der Immobilie in Deutschland bei Wohnsitz im Ausland
Daniel: Den Begriff, den werden wir wahrscheinlich irgendwann mal ersetzen müssen. Kommen wir mal zu einem Thema, das wirklich viele unserer Mandanten interessiert. Wir haben eine ganze Reihe von Mandanten, die schon im steuergünstigeren Ausland sind oder auch vorhaben, dahin auszuwandern, aber eine Immobilie in Deutschland haben und dann gibt es ja wieder die Spekulationsfrist. Es gibt verschiedenste Gründe, weshalb man sich vielleicht von einer Immobilie nicht trennen kann, also neben der Spekulationsfrist kann es zum Beispiel noch sein, dass das ein Familienerbe ist, wo man sagt, das können wir unmöglich jetzt in fremde Hände geben und so weiter und sofort. Da gibt es unterschiedliche Gründe. Und jetzt hast du für solche Mandanten gute Nachrichten, oder?
Leo: Ja, nicht nur der Bezug zur Immobilie, sondern auch die Marktlage spricht nicht immer dafür, die Immobilie zu verkaufen. Das heißt, jetzt mache ich natürlich einen wesentlich schlechteren Preis, als das eben noch vor einem Jahr der Fall war. Das muss man einfach ganz klar so festhalten und da gibt es die Möglichkeit einer sogenannten Kapitalbeschaffung. Das heißt, ich habe eine Immobilie, die eben nur gering oder gar nicht beliehen ist mit einer Grundschuld und ich habe die Möglichkeit, dann eben auf die Bank zuzugehen oder auf den Finanzierer zuzugehen und eine sogenannte Kapitalbeschaffung zu beantragen. Das heißt nichts anderes, als dass ich der Bank die Sicherheit mit der Immobilie zur Verfügung stelle und dafür einen Kredit über einen bestimmten Betrag bekomme, den ich frei verwenden kann.
00:08:54 Ist ein deutsches Konto für eine Immobilienbeleihung nötig?
Daniel: Und frei verwenden heißt wirklich frei verwenden. Muss dieser Kredit zum Beispiel auf ein deutsches Konto überwiesen werden? Wir haben jetzt zum Beispiel Mandanten, die beispielsweise kein Konto mehr in Deutschland haben.
Leo: Das ist nicht der Fall. Also ich kann das auch ins Ausland überweisen, wobei man aber sagen muss, dass sehr viele Banken in einer solchen Konstellation dann schon haben wollen, dass die Rate, sprich die Annuität für diesen Kredit auch von einem deutschen Konto eingezogen werden kann. Das ist nicht bei allen Fall, aber bei den meisten. Im europäischen Ausland, beispielsweise bei Leuten aus Spanien oder so, die ein solches Konstrukt aufbauen, ist es möglich, das dort tatsächlich einzuziehen, aber wenn ich von Paraguay rede oder von Argentinien oder was auch immer, dann wird es natürlich schwierig. Dann wollen die Banken tatsächlich auch ein Konto haben, bei dem die Beträge in Deutschland eingezogen werden können.
00:09:37 Die Maximalhöhe der Beleihung zur Kapitalbeschaffung
Daniel: Ok! Vielleicht noch ein paar kurze Eckdaten: Wie viel Prozent meiner Immobilie kann ich denn beleihen? Wobei man natürlich sagen muss, gerade wenn die Bewertung der Immobilien nach unten geht, dann muss man sich wahrscheinlich ohnehin neu Gedanken machen, aber wie viel Prozent meiner Immobilie kann ich beleihen? Was haben wir für eine Laufzeit? Welche Zinsen haben wir?
Leo: Eine Kapitalbeschaffung ist in der Regel bis etwa 80 %, in Ausnahmefällen 90% vom Immobilienwert möglich. Wobei du natürlich schon ganz ganz richtig angemerkt hast, dass die Bewertungen aufgrund der Marktentwicklung im Moment eher nach unten gehen. Ein guter Finanzierer oder Finanzierungsvermittler hat diese Grenze relativ zügig errechnet. Wenn ich mich mit einer solchen Frage an einen Fachmann wende, dann geht das relativ zügig. Es gibt Programme, mit denen ich diesen Beleihungswert relativ klar berechnen kann. Klar gibt es immer wieder mal Abweichungen durch besondere Einflussfaktoren oder so etwas, aber das ist grundsätzlich ein Thema, was dort eher so bis 80% gehen kann. Das ist natürlich nicht mit den Werten vergleichbar, die wir jetzt im Immoscout sehen, das heißt, da muss man schon auch auf eine fundierte Meinung zurückgreifen. Wichtig ist auch: Ich muss dieses Darlehen aus den Einnahmen, die ich generiere, bedienen können. Das heißt, ich muss natürlich auch die Liquidität aufweisen. Das kann zum Beispiel durch die Miete sein, die ich für diese Immobilie erhalte. Es kann aber auch sein, dass die Einnahmen, die ich im Ausland erziele, positiv mit in diese Bonitätsberechnung mit einfließen können.
Daniel: Sagen wir mal, jemand hätte jetzt eine Immobilie, die er vermietet und erwirtschaftet aus dieser Immobilien monatliche Mieteinnahmen. Insofern ganz gut, das heißt, die Zinsen würden jetzt eigentlich aus den Mieteinnahmen refinanziert werden können. Er hat aber ansonsten vielleicht keine beste Bonität.
Leo: Eins zu eins wirklich zu sagen, ich erhalte beispielsweise 1.000 € Miete und zahle 800 € an Rate, um das mal an der Stelle zu nennen, das wird sicherlich zu wenig sein. Das heißt, die Haushaltsrechnung beziehungsweise diese Bonitätsprüfung erfolgt dann nach der Prämisse, dass man eben, sagt ich, muss meine Lebenshaltungskosten aus den Einkünften, die ich erwirtschafte, auch komplett decken können. Das muss nachweisbar sein. Das muss nicht zwingend in Deutschland sein, aber ich muss zumindest eine vernünftige Haushaltsrechnung aufstellen können, um beispielsweise eine Rate von 800 € zu zahlen, je nachdem, welches Land das ist, muss ich dann schon eher 2.500 bis 3000 € netto entsprechend an Einnahmen generieren, um ein kurzes Beispiel zu nennen. Das ist schon ein Punkt, das heißt, wenn ich mit einem solchen Wunsch aus dem Ausland hierher nach Deutschland komme, ist es wichtig, dass eben die Unterlagen, die Bonitätsnachweise ganz klar strukturiert sind. Das muss für den Banker ersichtlich sein, dass nachhaltig dort Einkünfte erzielt werden können, um diesen Kredit tragen zu können, selbst wenn der Mieter vielleicht ein paar Monate auszieht oder was auch immer.
Daniel: Gut zu wissen! Wenn die Immobilie beispielsweise schon beliehen ist, was passiert dann dann?
Leo: Dann ist es so, dass wir dann trotzdem bis zu dieser 80%-Grenze gehen können. Tendenziell ist es dann ratsam, sich an die Bank zu wenden, die im ersten Rang auch steht, das ist für die deutschen Bauern immer ganz wichtig, im ersten Rang zu stehen und niemanden vorzulassen. Aber es gibt auch Möglichkeiten, dann dort Finanzierungen noch bei anderen Banken zu erhalten. Unter Umständen finanziert eine Bank nicht, die im ersten Rang schon drinsteht, für Ausländer. Das kann passieren, aber auch da gibt es Möglichkeiten bis zu einem gewissen Grad, das dann doch noch zu beleihen.
00:13:10 Ist eine Immobilienbeleihung derzeit noch möglich?
Daniel: Und die aktuelle Situation? Ich möchte es fast Immobilienkrise nennen, aber irgendwie sträubt es sich in mir noch. Diese aktuelle Immobiliensituation, die wir haben. Hast du dabei irgendwie gemerkt, dass die Banken jetzt unruhig werden mit der Beleihung oder denken Banken da eher langfristig und sagen, das erholt sich wieder, wir haben jetzt eine Laufzeit von so und so vielen Jahren und bis dahin ist der Wert wieder nach oben gegangen? Wie denken die Banken? Wie stehen sie dazu?
Leo: Es ist natürlich schon deutlich schwieriger geworden, eine Immobilienfinanzierung zu bekommen, unabhängig von der Konstruktion und von der Konstellation, die wir jetzt besprechen. Es ist schon so, dass die Banken strenger sind. Es gibt bestimmte Grenzen, die dort nicht überschritten werden dürfen, was eben die Kompetenzen angeht. Je höher ich den Kreditbetrag ansetze, desto mehr Kompetenzträger müssen drüber schauen und desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass am Ende auch abgelehnt wird. Die magische Grenze ist meistens 250.000 EUR, dann 500.000 EUR und dann dementsprechend höher. Die Bewertung ist konservativer, wobei man sagen muss, dass es nicht so gravierend ist wie die Preisentwicklung. Die Kurve ist ein bisschen flacher. Die haben auch in der Niedrigzinsphase, zu der die Immobilienpreise völlig überhitzt waren, nicht jeden Spaß mitgemacht. Also es ist deutlich schwieriger gewesen, damals auch früher auslaufende Finanzierungen zu bekommen. Das hat zwar unter Umständen geklappt, bei bestimmten Instituten, aber nicht in der Breite, so wie sie auch jetzt nicht so massiv nach unten korrigieren. Sehr oft habe ich einen Beleihungswert, der sehr nahe am Kaufpreis liegt. Das heißt, was dort am Markt verlangt wird, ist einfach deutlich näher an dem, was die Banken für langfristige Werte ansetzen. Letzten Endes ist die Meinung bei den Bankern, dass durch die Inflation, das spürt man so ein Stück weit heraus, sich irgendwann die Preise stabilisieren. So dass das Ganze wieder in eine vernünftige Richtung geht, aus der Sicht der Immobilienbesitzer.
00:15:00 Wie schnell ist eine Kapitalbeschaffung durch die Immobilienbeleihung möglich?
Daniel: Leo, mit wie viel Zeit muss denn jetzt ein Mandant oder Kunde rechnen, bis er das Geld letztendlich auf dem Konto hat? Also, wenn er heute zu dir kommt und sagt: "Ich ziehe ins Ausland, ich habe eine Immobilie oder mehrere Immobilien und möchte jetzt gerne das Kapital von diesen Immobilien nutzen, um mir ein neues Business im Ausland aufzubauen." Wann hätte er das Geld auf dem Konto? Wie läuft das ab?
Leo: Der entscheidende Punkt ist an der Stelle die Aufbereitung der Unterlagen. Wenn alle Unterlagen vollständig sind und wir tatsächlich dort auch diesen Antrag stellen, dann sag ich jetzt einfach mal, zwischen der Beantragung und der Auszahlung liegen drei bis fünf, vielleicht sechs Wochen, je nachdem, wie schnell die Bank dann auch arbeitet. Im Moment haben die Banker eher wenig zu tun, weil der Prozentsatz der Kunden, die im Moment in der Lage sind, zu finanzieren, sehr gering ist. Das heißt, bei der Bank liegen wenige Anträge im Moment auf Vorrat vor. Das Antragsaufkommen ist relativ niedrig und deswegen ist die Bearbeitungszeit vergleichsweise zügig.
00:16:12 Schwierige Zinslage als Einflussfaktor auf die Finanzierung
Daniel: Ok. Jetzt hast du gerade gesagt, im Moment ist die Anzahl der Kunden, die eine Immobilie finanzieren können, relativ niedrig. Woran liegt das deiner Meinung nach oder deiner Erfahrung nach?
Leo: Ganz einfach am Zinssatz. Es ist eben so, um mal einen Vergleich zu ziehen, wenn du eine größere Summen, ich nehme mal 500.000 €, vor einem Jahr finanziert hast, dann hast du bei einer zweiprozentigen Tilgung monatlich vielleicht eine Belastung um die 1.500 bis 1.600 € gehabt. Nach dem jetzigen Stand bist du bei 2.500 bis 2.700 Euro und können nur noch ganz, ganz wenige stemmen. Von zehn Mandanten, die sich an mich wenden, sind theoretisch vielleicht zwei bis drei grundsätzlich finanzierbar mit ihrem Wunsch. Und auch da muss man natürlich ab einem gewissen Punkt auch fragen, macht es denn überhaupt Sinn? Denn auch die Nebenkosten, wie Wohnnebenkosten usw. steigen. Auch Energiekosten steigen. Das heißt zu den 2500 €, die ich an monatlicher Belastung von der Finanzierung her habe, können gut nochmal 600 € an Wohnnebenkosten dazukommen und das wird dann für die meisten irgendwann einfach zu schwer für die nächsten 10 bis 15 Jahre.
00:17:24 Die Unterschiede zwischen Altbau und Neubau
Daniel: Gibt es eigentlich Unterschiede zwischen Neubau und Bestand oder Altbau?
Leo: Ja, es gibt einen enormen Unterschied. Der Neubau ist ganz klar sehr stark von der Inflation betroffen. Um einfach mal ein Beispiel zu nennen: Ich habe kürzlich eine Studie darüber gelesen, dass Holz als Baumaterial um 65 % innerhalb von 8 Monaten im Preis gestiegen ist. Das heißt, Neubau ist im Moment nahezu komplett erledigt, es gibt nur noch ganz, ganz wenige Bauvorhaben, bei denen sich die Leute das noch leisten können und leisten wollen, denn das, was ich im Moment für Neubau ausgebe, ist schon enorm. Das hat aber auf der anderen Seite natürlich einen Vorteil, denn ich kann meine Immobilie energetisch auf einen neueren oder auf dem neuesten Stand bauen, so dass ich zumindest auf etwas längere Sicht hin weniger Ausgaben für Wohnnebenkosten habe.
Daniel: Ja, das macht Sinn.
Leo: Im Moment geht die Schere extremer auseinander. Man sieht sehr viele Neubaugebiete, wo die Leute sich um die Grundstücke gerissen haben und die jetzt zurückgegeben werden. Das ist ein ganz klarer Trend.
00:18:32 Kapitalbeschaffung durch Immobilienkauf in Deutschland
Daniel: Jetzt wollte ich noch auf ein anderes Thema zu sprechen kommen. Wir haben jetzt immer die Blickrichtung gehabt, dass jemand, der aus Deutschland heraus seinen Wohnsitz verlagern möchte oder ein Unternehmen im anderen Land aufbauen will, dafür Kapital braucht und seine möglicherweise vorhandene Immobilie beleiht. Jetzt lass uns doch mal in die andere Richtung gucken: Ich bin im Ausland und weil, wie du gesagt hast, Immobilienpreise im Keller sind, sage ich, ich schlage zu. Es gibt dort ein interessantes Immobilienobjekt, das möchte ich gerne haben. Wie sieht es denn mit diesen Finanzierungsmöglichkeiten aus, also aus dem Ausland heraus, in Deutschland als Steuerausländer eine Immobilie zu finanzieren.
Leo: Ja, auch das gibt es. Das machen nicht alle Banken. In der Regel sind es regionale Banken vor Ort, Volksbanken, Sparkassen, hin und wieder auch mal eine große Geschäftsbank wie eine Deutsche Bank oder Commerzbank, die das machen. In der Regel zu etwas höheren Konditionen als das, was ein Angestellter hier vor Ort bekommen würde. Aber auch das ist möglich mit etwas mehr Eigenkapitaleinsatz, das heißt, ich sollte da schon etwa 30 bis 40% von den Gesamtkosten an Eigenmitteln mit reinbringen und ich muss natürlich auch klar die Einkünfte, die ich im Ausland erziele, beziffern. Das heißt eben, dass ich dort zeige, dass ich meine Einkünfte in Spanien, Argentinien, Peru oder wo auch immer verdiene, um diese Immobilienfinanzierung hier tragen zu können. Vermieten ist natürlich ein positiver Aspekt, bei dem man dann sagt, das deckt sich zu einem bestimmten Teil, wenn ich die Immobilie vermiete, aber das ist möglich.
Daniel: Klingt interessant! Schön! Also, was ich jetzt aus dem Gespräch mitnehme, ich fasse es einfach mal zusammen für unsere Mandanten, Zuschauer und Zuhörer: Wenn also jemand Deutschland verlässt, um ein Unternehmen im Ausland aufzubauen, um seinen Wohnsitz zu verlagern und eine Immobilie hat und die aus verschiedensten Gründen nicht verkaufen, verschenken, vererben will oder kann, wegen der Spekulationsfrist zum Beispiel, dann könnte es eine sehr gute Alternative sein, diese Immobilie zu beleihen, Kapital bei einer Bank zu beantragen, Kredite zu beantragen und ins Ausland zu überweisen und zu nutzen, um sich dort ein neues Leben, eine neue Existenz aufzubauen? Du hast die Bedingungen genannt. Wir werden sie natürlich auch noch verschriftlichen und auf unserer Website nochmal zum Nachlesen verfügbar machen. Ein sehr interessantes Konzept und durchaus mal einen Denkanstoß für den ein oder anderen unsere Zuschauer und Zuhörer. Leo, vielen herzlichen Dank. Es war sehr interessant! Ganz am Ende natürlich nochmal von mir ein Disclaimer: Eine steuerliche Beratung war das jetzt nicht, was wir hier gegeben haben. Es hat natürlich noch eine ganze Reihe von Auswirkungen, die man mit seinem Steuerberater besprechen muss, wenn man eine Immobilie beleiht. Was macht man mit den Zinsen zum Beispiel? Das hängt wieder sehr davon ab, an welchem Wohnort ich wohne. Wie bin ich steuerlich pflichtig, wenn ich zum Beispiel im Wohnort bin, in dem es generell überhaupt gar keine Steuern zu bezahlen gibt? Dann kann ich die Zinsen natürlich auch von keiner Steuer absetzen und usw. Da gibt es einige interessante Punkte, die man natürlich auch noch besprechen muss und die haben wir heute nicht behandelt. Dafür gibt es gibt es Experten. Wir helfen gerne weiter im internationalen Kontext und ansonsten, wenn man in Deutschland wohnt, sollte man sich dort auf alle Fälle mit seinem lokalen Steuerberater zusammensetzen zu dem Thema. Bei grundsätzlichen Fragen, wie erreichen dich unsere Mandanten, Zuschauer und Zuhörer denn am besten?
00:22:02 - Kontaktdaten Leo Friesen
Leo: Am besten über die Internetseite www.leo-friesen.de, Friesen wie die Ostfriesen, oder www.leo-friesen-anfrage.de. Das erhalte ich dann per E-Mail und würde mich natürlich auch kurzfristig bei den Leuten melden, gerade wenn es um das Thema Immobilien im Ausland geht, bedarf es eines etwas längeren Vorlaufs, um das Ganze in die richtige Richtung zu schieben. Das heißt, da bin ich auch jederzeit als Ansprechpartner für die Leute da. Und wer Fragen hat, kann sich natürlich jederzeit gerne an mich wenden. Was ich noch gern sagen möchte: Es gibt bei uns einen Kanal, den wir für diejenigen, die sich für das Thema Finanzierung grundsätzlich interessieren, aufgestellt haben. Der nennt sich Finanzierungsfit, auch da gerne vorbeischauen und sich die Info holen. Dort machen wir zum Beispiel auch ein Zins-Update alle 3, 4 oder 5 Wochen, wenn sich etwas am Markt ändert, um die Leute immer wieder mit ins Boot zu holen und um zu zeigen, wo es die Möglichkeiten aktuell gibt.
Daniel: Klasse! Vielen Dank, Leo, bleib fröhlich!
Leo: Dankeschön!
Perspektive Ausland: Bis zur nächsten Folge von Perspektive Ausland - der Podcast für alle Unternehmer, die es ins Ausland zieht.
