Erbschaftssteuer umgehen: So bekommen deine Kinder steuerfrei deine Immobilie

19. Okt.

Als Immobilieneigentümer in Deutschland steht man oft vor der Frage: Wie kann man ein Grundstück steuerfrei an Kinder oder Enkelkinder übergeben? Dies ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn ein Umzug ins Ausland bevorsteht. Doch auch ohne Auswanderungspläne bietet sich das vorgestellte Verfahren an, um die Immobilie in der Familie zu halten und gleichzeitig die Erbschafts- und Schenkungssteuer zu umgehen. Es ist wichtig zu wissen, dass im Folgenden nur ein Überblick über das Thema gegeben wird. Für eine umfassende Beratung sollten Betroffene sich an einen deutschen Steuerberater oder Rechtsanwalt wenden.

Viele Besitzer von Immobilien in Deutschland, die in Erwägung ziehen, ins Ausland zu gehen, suchen nach einem Weg, wie sie sich von ihrem Eigentum trennen können, ohne weitere steuerliche Verpflichtungen in Deutschland zu haben. Dabei sollten sie sich nicht nur auf den deutschen Markt konzentrieren, da auch nach einem Umzug unter Umständen die deutsche oder die neue ausländische Steuerpflicht zu beachten ist. Die Kenntnis über Freibeträge und Steuersätze ist essentiell, um das Objekt möglicherweise steuerfrei an die nächste Generation weitergeben zu können.

Key Takeaways

Die Übertragung von Immobilien an Nachkommen kann unter bestimmten Bedingungen steuerfrei erfolgen.
Eine familieninterne Darlehensvereinbarung kann als legales Mittel zur Vermeidung von Erbschafts- und Schenkungssteuer genutzt werden.
Bei einem Wohnsitzwechsel ins Ausland sind die steuerlichen Auswirkungen auf Immobilienbesitz und die Doppelbesteuerung zu berücksichtigen.

Steuerliche Aspekte der Übertragung von Immobilienvermögen

Im Falle einer Auswanderung oder auch bei einem generellen Wunsch nach einer Vermögensübertragung steht man häufig vor der Herausforderung, eine Immobilie in Deutschland steuereffizient an Kinder oder Enkelkinder zu übertragen. Dies kann eine attraktive Option sein, um die Immobilie im Familienbesitz zu halten und gleichzeitig steuerliche Belastungen zu vermeiden.

In Deutschland sind persönliche Freibeträge bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer vorgesehen, die sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem richten.

Freibeträge:

Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro
Enkelkinder (wenn deren Eltern verstorben sind): 400.000 Euro
Enkelkinder (wenn deren Eltern leben): 200.000 Euro
Urenkel, Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
Alle anderen Personen: 20.000 Euro

Es besteht die Möglichkeit, alle zehn Jahre von den Freibeträgen Gebrauch zu machen, um Schenkungen steuerlich günstig zu gestalten. Überschreitet der Wert der Schenkung oder des Erbes diese Beträge, wird der übersteigende Betrag versteuert, jedoch nicht der gesamte Wert.

Besteuerung von Immobilien:

Interessant ist, dass für selbstgenutzte Wohnimmobilien eine Befreiung von der Erbschaftssteuer möglich ist, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:

Der Erbe nutzt die Immobilie selbst für mindestens zehn Jahre.
Die Wohnfläche der Immobilie überschreitet nicht 200 Quadratmeter.
Der Erblasser hat bis zu seinem Tod selbst in der Immobilie gewohnt.

Die Veräußerung oder Vermietung der Immobilie innerhalb des genannten Zehnjahreszeitraumes führt dazu, dass die Erbschaftssteuer nachträglich entrichtet werden muss.

Für Erbschafts- oder Schenkungssteuern unterliegen in Deutschland ansässige Personen einer unbeschränkten Steuerpflicht. Nach einem Wegzug aus Deutschland endet diese nach fünf Jahren, bzw. bei Vorliegen der erweiterten beschränkten Steuerpflicht nach zehn Jahren. Besitztümer in Deutschland, wie Immobilien, unterliegen jedoch stets der deutschen Erbschaftssteuer, unabhängig von Wohnsitz oder Aufenthalt des Erblassers oder Erben.

Steuersätze:

Die Steuersätze für Beträge, die über die Freibeträge hinausgehen, sind progressiv gestaffelt:

Bis zu 75.000 Euro: 15%
Bis zu 300.000 Euro: 20%
Bis zu 600.000 Euro: 25%
Bis zu 6 Millionen Euro: 30%
Bis zu 13 Millionen Euro: 35%
Bis zu 26 Millionen Euro: 40%
Über 26 Millionen Euro: 43%

Familien-Darlehensmodell:

Eine legale Methode, die Erbschafts- und Schenkungssteuer zu umgehen, ist die Nutzung eines Familien-Darlehens. Dabei wird zwischen den Familienangehörigen ein Darlehensvertrag geschlossen. Es ist essenziell, dass dieser Vertrag den Fremdvergleichsgrundsätzen standhält und die darin festgelegten Vereinbarungen tatsächlich erfüllt werden.

Folgende Punkte sind dabei zu beachten:

Der Zinssatz muss angemessen sein.
Die Zinsen müssen tatsächlich in der vereinbarten Häufigkeit gezahlt werden.
Die Schenkung in Form des Freibetrags wird vom Darlehensbetrag abgezogen und ist steuerfrei.
Die Kinder zahlen Zinsen auf das verbleibende Darlehen – ohne Tilgung.
Die Zinsen können für die Kinder steuerlich absetzbar sein.
Das Darlehen darf nicht durch die Immobilie gesichert sein.

Ein solcher Darlehensvertrag ermöglicht den Eigentumsübergang auf die Kinder, ohne dass eine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer anfällt. Es ist jedoch ratsam, bei der konkreten Ausgestaltung eines solchen Modells professionellen Rat einzuholen, um steuerliche Fallstricke zu vermeiden.

## Spezielle Überlegungen bei der Wohnsitzverlegung ins Ausland

Wenn man plant, Deutschland zu verlassen und ins Ausland umzusiedeln, gibt es verschiedene Aspekte zu bedenken, insbesondere in Bezug auf in Deutschland befindliches Immobilienvermögen. Die Optionen für das Immobilieneigentum reichen vom Vermieten bis hin zur Überschreibung an die Nachkommen, um einen endgültigen Abschluss mit Deutschland zu erzielen und nicht mehr in die deutsche Steuerpflicht involviert zu sein.

**Übertragung von Immobilien ohne Erbschafts- und Schenkungssteuer**
- **Überschreibung an Kinder oder Enkelkinder:** Eine Möglichkeit, Immobilien steuerfrei zu übertragen.
- **Konsultation eines Fachberaters:** Zur Klärung der Vorgehensweise wird empfohlen, einen Steuerberater oder Anwalt zu konsultieren.

**Ausnahmen und Freibeträge bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer**
- **Freibeträge variieren:** je nach Verwandtschaftsgrad, z. B. Ehepartner/Lebenspartner (500.000 Euro), Kinder/Stiefkinder (400.000 Euro).
- **Erneuerung der Freibeträge:** Nach jeweils 10 Jahren nutzbar.
- **Wohnsitz im geerbten Objekt:** Unter bestimmten Bedingungen entfällt die Erbschaftssteuer gänzlich.

**Steuerpflicht nach Auswanderung**
- **Unbeschränkte Steuerpflicht:** Endet 5 Jahre nach Verlassen Deutschlands.
- **Erweiterte beschränkte Steuerpflicht:** Endet nach 10 Jahren.

**Doppelbesteuerung**
- **Wichtig bei internationalen Sachverhalten:** In vielen Doppelbesteuerungsabkommen sind Erbschafts- und Schenkungssteuern nicht abgedeckt.
- **Steuerbelastung in beiden Ländern möglich:** Daher ist eine Beratung auch im neuen Wohnsitzstaat ratsam.

**Steuerklassen und Steuersätze**
- Für Erbschaften und Schenkungen, die über den Freibetrag hinausgehen, gelten gestaffelte Steuersätze.

**Rechtssichere Übertragung mittels Familienkredit**
- **Vertrag zwischen Verwandten:** Scharfe Prüfung durch Finanzbehörden, Übereinstimmung mit Fremdvergleichsprinzip notwendig.
- **Regelungen müssen umgesetzt werden:** Realistische Zinsen und tatsächliche Zinszahlungen sind erforderlich.
- **Keine Absicherung durch die Immobilie:** Eine Hypothek zu Gunsten des Darlehensgebers vermeiden, um die Notwendigkeit einer deutschen Steuererklärung zu umgehen.

Vorgehen bei der Überschreibung über Familienkredit:

1. **Abschluss eines Darlehensvertrages:** Wert der Immobilie als Darlehenssumme angesetzt.
2. **Eintragung der Kinder als Eigentümer:** Im Grundbuch, Eltern fungieren als Gläubiger.
3. **Freibetrag als Schenkung nutzen:** Rest als Darlehen vergeben.
4. **Zinszahlung der Kinder:** Keine Tilgung, Zinssatz kann günstiger als bei Banken sein; Zinsen teils steuerlich absetzbar.

Steuerfreibeträge und Tarife

Steuerliche Freibeträge je nach familiärer Beziehung

Innerhalb der deutschen Erbschafts- und Schenkungssteuergesetze differenzieren die steuerlichen Freibeträge nach dem Verwandtschaftsgrad des Empfängers. Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner sind bis zu 500.000 Euro steuerfrei. Kinder und Stiefkinder dürfen einen Betrag bis zu 400.000 Euro steuerfrei übertragen bekommen, ebenso Enkelkinder, falls deren Elternteil verstorben ist. Enkel mit lebenden Eltern profitieren von einer Freigrenze von 200.000 Euro. Urgroßkinder sowie Eltern und Großeltern können bis zu 100.000 Euro steuerfrei erhalten, während für alle weiteren Personen die Grenze bei 20.000 Euro liegt.

Beispielhafte Darstellung der steuerlichen Freibeträge:

Ehegatten/Eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
Kinder/Stiefkinder: 400.000 €
Enkelkinder (ohne lebende Eltern): 400.000 €
Enkelkinder (mit lebenden Eltern): 200.000 €
Urgroßkinder/Eltern/Großeltern: 100.000 €
Andere Personen: 20.000 €

Steuertarife für Erbschaften und Schenkungen

Die Besteuerung von Vermögensübertragungen durch Erbschaft oder Schenkung wird anhand progressiver Steuersätze berechnet, die von der Höhe des übertragenden Vermögens abhängen. Wenn der Wert einer Erbschaft oder Schenkung den Freibetrag übersteigt, dann wird der darüber hinausgehende Betrag besteuert, und nicht etwa der Gesamtwert. Bei Übertragungen an Kinder, Enkel und Urenkel beginnt die Besteuerung bei einem Satz von 15 Prozent für Beträge bis 75.000 Euro und steigt progressiv an. Höhere Erbschaften bis zu 300.000 Euro werden mit 20 Prozent besteuert, bis zu 600.000 Euro mit 25 Prozent, bis zu 6 Millionen Euro mit 30 Prozent, bis zu 13 Millionen mit 35 Prozent, bis zu 26 Millionen mit 40 Prozent und alles darüber hinaus mit 43 Prozent.

Übersicht der Steuertarife bei Übertragungen über den Freibetrag:

Bis 75.000 €: 15%
Bis 300.000 €: 20%
Bis 600.000 €: 25%
Bis 6 Mio. €: 30%
Bis 13 Mio. €: 35%
Bis 26 Mio. €: 40%
Über 26 Mio. €: 43%

Die Auswirkungen der Erbschaftssteuer auf Immobilien

Eigentumsübergänge, insbesondere von Immobilien, können durch Erbschafts- und Schenkungssteuern beeinflusst werden. Mit den passenden Methoden lässt sich eine Immobilienübergabe an Kinder und Enkel jedoch steuerfrei gestalten. Hier einige Schlüsselfaktoren:

Freibeträge: Die Höhe dieser Freibeträge ist abhängig von der Beziehung zum Schenker oder Erblasser. Für Ehepartner und eingetragene Lebenspartner sind es 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro und für Enkel 200.000 Euro, sofern deren Eltern noch leben.
Vermeidung der Steuerpflicht: Bei einem Umzug ins Ausland ist die Vermeidung weiterer steuerlicher Verpflichtungen in Deutschland ein häufiges Ziel.
Wohnsitzregelung für Erbschaftssteuer: Wenn der Erbe die Immobilie selbst nutzt und die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht überschreitet, kann unter bestimmten Umständen die Erbschaftssteuer entfallen.
Steuerklassen und Steuersätze: Übersteigt der Wert des Erbes oder der Schenkung die Freibeträge, wird nur der übersteigende Betrag besteuert, beginnend bei 15% für Beträge bis zu 75.000 Euro.
Familien-Darlehensmodell: Durch ein korrekt gestaltetes Darlehen zwischen Familienangehörigen kann das Eigentum übertragen werden, wobei der Freibetrag als schenkungsteuerfrei gilt. Die Kinder zahlen Zinsen, ohne das Darlehen zurückzuzahlen. Dies bietet steuerliche Vorteile und hält das Geld in der Familie.

Die Vermeidung direkter Sicherheiten, wie eine Hypothek zu Gunsten des Darlehensgebers im Grundbuch, ist entscheidend, um steuerliche Verpflichtungen in Deutschland zu minimieren. Eine umfassende Beratung durch Steuerberater ist für die korrekte Anwendung dieser Methode jedoch unerlässlich.

Steuerfreie Übertragung von Immobilien

Der Familienkredit als steuerliches Gestaltungsmittel

Bei der Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie kann ein speziell ausgearbeiteter Familienkredit als Instrument zur Vermeidung von Erbschafts- und Schenkungssteuer angewendet werden. Die vertragliche Vereinbarung eines Darlehens zwischen den Angehörigen ermöglicht die Umgehung der Steuerlast, indem die Immobilie über ein Darlehen und nicht als direkte Schenkung übertragen wird.

Rechtsbeständigkeit und Anerkennungskriterien des Darlehens

Damit das Finanzamt den Familienkredit anerkennt, muss der Vertrag einer Fremdvergleichsprüfung standhalten. Die vertraglichen Vereinbarungen müssen reell umgesetzt werden: Es sind marktübliche Zinssätze festzulegen und die Zinszahlungen müssen tatsächlich in vereinbarten Intervallen erfolgen. Eine bloße Scheinvereinbarung, bei der die Rückzahlungsmodalitäten nicht eingehalten werden, ist unzulässig.

Nutzen und Voraussetzungen für den Einsatz des Darlehens

Der Familienkredit bietet den Vorteil, dass er Zinszahlungen innerhalb der Familie erlaubt, welche beim Darlehensnehmer steuerlich absetzbar sein können. Durch das Darlehen wird der Wert der Immobilie gleichwertig an die nachfolgende Generation übertragen, und nur über den Freibetrag hinausgehende Beträge müssten versteuert werden – dies allerdings nicht als Schenkung, sondern es fallen lediglich Zinsen an. Wichtig ist dabei, dass keine Grundschuld zugunsten des Kreditgebers im Grundbuch eingetragen wird, um steuerliche Pflichten in Deutschland zu vermeiden.

Vermögensübertragung und steuerliche Strategien

Eigentum in Deutschland kann ein Vermögenswert sein, den Personen, die ins Ausland ziehen möchten, sichern und an ihre Nachkommen übergeben möchten. Hierbei kann der Wunsch bestehen, sich von Verpflichtungen in Deutschland zu lösen, insbesondere ohne die Notwendigkeit, Steuererklärungen einzureichen oder erweiterten beschränkten Steuerpflichten unterworfen zu sein.

Steuerfreibeträge:
- Ehepartner/Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder/Stiefkinder: 400.000 Euro
- Enkelkinder mit verstorbenen Eltern: 400.000 Euro
- Enkelkinder mit lebenden Eltern: 200.000 Euro
- Ur-Enkel, Eltern, Großeltern: 100.000 Euro
- Andere: 20.000 Euro
Taktiken zur Vermögensübertragung:
- Eigennutzung des Wohneigentums: Wenn der Erbe die Immobilie selbst nutzt, kann die Erbschaftsteuer unter bestimmten Voraussetzungen entfallen.
- Wiederkehrende Schenkung: Die Freibeträge für die Schenkungsteuer können alle 10 Jahre neu genutzt werden.
- Familien-Darlehensvertrag: Der Wert der Immobilie kann den Kindern als Darlehen gewährt und der Freibetrag als Schenkung behandelt werden.
Steuersätze bei Überschreitung der Freibeträge:
Erbschaftshöhe bis zu Steuersatz 75.000 Euro 15% 300.000 Euro 20% 600.000 Euro 25% 6 Millionen Euro 30% 13 Millionen Euro 35% 26 Millionen Euro 40% Über 26 Millionen 43%
Familien-Darlehen:
- Erforderliche Bedingungen für Anerkennung: Darlehensvertrag muss Fremdvergleich standhalten; Zinssätze müssen korrekt angesetzt und tatsächlich gezahlt werden.
- Eigentumsverschiebung: Die Kinder werden im Grundbuch als Eigentümer eingetragen; der Kreditgeber bleibt in der Rolle einer Bank.

Wichtig: Eine dingliche Sicherung des Darlehens durch Eintragung einer Hypothek zu Gunsten des Kreditgebers im Grundbuch sollte vermieden werden, um die Notwendigkeit der Steuererklärung in Deutschland zu umgehen.

Steuerliche Pflichten und Doppelbesteuerung:
- Unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland endet fünf Jahre nach Wegzug.
- Erweiterte beschränkte Steuerpflicht endet nach zehn Jahren.
- Doppelbesteuerungsabkommen decken in der Regel keine Erbschafts- und Schenkungssteuer ab.

Eine professionelle Beratung von einem deutschen Steuerberater oder Rechtsanwalt ist ratsam, um die Modalitäten und Details für den individuellen Fall zu prüfen und zu klären.