Vermögensschutz: Immobilien vor Lastenausgleich schützen

Verfasst von Sebastian Sauerborn

Webinar mit Daniel Taborek und Sebastian Sauerborn

Die Folge ist auch auf allen gängigen Podcast Plattformen zu finden:

 
 

Das Thema Lastenausgleich wird in den deutschen Medien immer wieder diskutiert. Doch wie wahrscheinlich ist ein Lastenausgleich in Deutschland wirklich? Und wie kann man seine Immobilien und andere Vermögenswerte vor möglichen Zwangshypotheken und Zwangsversteigerungen im Rahmen eines möglichen Lastenausgleichs schützen?

In diesem Webinar geht es um den möglichen Lastenausgleich in Deutschland und vor allem um Lösungsansätze, wie man seine Immobilie schützen kann. Daniel Taborek und Sebastian Sauerborn stellen ein Schutzpaket vor, das sie mit Rechtsanwälten, Notaren und Steuerberatern erarbeitet haben und gehen auf individuelle Fragen zum Thema ein. 

Wie wahrscheinlich ist ein Lastenausgleich 2024 in Deutschland?

Unsere Einschätzung: Wir gehen davon aus, dass der Staat aufgrund der besorgniserregenden Schuldensituation neben Instrumenten wie Steuern (Bauabzugsteuer, Wegzugssteuer) oder erschwertem Zugang zu alternativen Anlagen (Kryptoregulierung, Erfassung von Goldkäufen, etc.) auch auf Immobilienvermögen zugreifen könnte. In welcher Form dies geschehen könnte, kann niemand sagen. Im Vergleich zu vielen anderen Ländern wie z.B. den USA, UK, Frankreich, Spanien, etc. wird Immobilienvermögen in Deutschland von staatlicher Seite nicht streng reguliert. Hier ist noch viel Luft nach oben, von der Vermögenssteuer bis zu anderen Maßnahmen. Außerdem sprechen Politiker immer wieder über Immobilienvermögen und es ist erstaunlich, wie schnell das Vermögensregister in der EU eingeführt wurde und wie schnell die Immobiliendaten neu aufgenommen wurden. Historisch gesehen gab es in Deutschland schon einmal einen Lastenausgleich und es besteht die Möglichkeit, dass es wieder dazu kommen könnte.

Wir hoffen natürlich, dass es nicht zu keinem Lastenausgleich kommt, halten es aber für unumgänglich, sich darauf vorzubereiten.

So wie wir in ein Auto steigen und hoffen, dass es nicht zu einem Unfall kommt, aber trotzdem den Sicherheitsgurt anlegen, so wollen wir auch unsere Immobilien schützen.

Die drei Abteilungen im Grundbuch

  1. Eigentumsverhältnisse
    Eigentümer und Eigentumsanteile
    Hier werden Auflassungsvormerkungen eingetragen, falls jemand die Immobilie kaufen will.

  2. Beschränkungen und Lasten
    Wohn-, Vorkaufs- und Nießbrauchsrechte

  3. Grundpfandrechte
    Grundschulden, Hypotheken, Rentenschulden

Eine Immobilie kann in Deutschland nur über das Grundbuch vor staatlichem Zugriff, z.B. durch eine Zwangshypothek, geschützt werden. Wichtig ist, dass wir das Grundbuch einfrieren und damit die Möglichkeit schaffen, uns gegen jede Art von Zwangshypothek zu wehren, die der Staat über Nacht über elektronische Grundbuchämter eintragen kann.  

Unser Lösungskonzept zum Schutz Ihrer Immobilie vor einem möglichen Lastenausgleich 

1. Auflassungsvormerkung mit eingetragenem Käufer (Auslandsgesellschaft) 

Mithilfe eines Notars tragen wir einen beabsichtigten Käufer der Immobilie in die Auflassungsvormerkung ein, damit das Grundbuch eingefroren wird, bis der Käufer entweder den Kaufpreis bezahlt oder seine Kaufabsicht aufgibt. 

Es handelt sich hierbei nicht um einen tatsächlichen Käufer, sondern nur um eine vorgezogene Eigentumsübertragung durch eine von uns für Sie gegründete Auslandsgesellschaft. Es findet also keine Übertragung der Immobilie statt, sondern wir tragen Ihre Auslandsgesellschaft lediglich als Käufer und Begünstigte in der Auflassungsvormerkung ein und Sie bleiben als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen. 

In Zusammenarbeit mit Notaren, Rechtsanwälten und Steuerberatern haben wir diese Auflassungsvormerkung so entwickelt, dass sie für mindestens 10 Jahre Bestand hat und vom Staat im Rahmen eines Lastenausgleichs weder automatisch gelöscht noch als “Scheinkauf” angefochten werden kann. 

Warum eine Auslandsgesellschaft?

Wir gründen eine ausländische Gesellschaft, eine so genannte Limited by Guarantee oder Stiftungs-Limited in UK, damit wir nicht auf Deutschland beschränkt sind, sondern auf ein Rechtssystem außerhalb der EU. Das Ziel: Für den deutschen Staat wird es kompliziert, weil er sich plötzlich mit ausländischen Rechtsformen auseinandersetzen muss und nicht das gleiche Recht hat wie bei deutschen Staatsbürgern oder deutschen Unternehmen.

Was ist die Limited by Guarantee?

Die Limited by Guarantee funktioniert wie ein Verein, ist aber wie eine Kapitalgesellschaft strukturiert. Es gibt keine Aktien, wie bei einer normalen Limited, sondern sogenannte Members/Mitglieder, die die Limited leiten, aber wohlgemerkt nicht Eigentümer sind. Es gibt Members (z.B. Familienmitglieder) als Geschäftsführer, die die Gesellschaft leiten. Das Vermögen der Limited by Guarantee gehört nicht einer Person oder den Members, sondern gehört sich selbst. Damit haben wir eine stiftungsähnliche Struktur geschaffen, nur ohne die hohen Kosten.

Wichtig: Wenn Sie vorhaben, die Immobilie zu verkaufen, können Sie mit einer Unterschrift beim Notar alles rückgängig machen und das Grundbuch wieder öffnen, da Sie die Limited by Guarantee kontrollieren. 

2. Mit dem Nießbrauchrecht den Wert der Immobilie senken

Wer eine Immobilie im Wert von 350-400.000€ besitzt, kann mit einem eingetragenen Nießbrauchrecht den Wert der Immobilie auf z.B. 200.000€ reduzieren. Das ist für einen eventuellen Lastenausgleich deswegen wichtig, da es Freibeträge geben kann und wenn Sie unter dem Freibetrag liegen, kann es sein, dass der Lastenausgleich für Sie nicht gilt. Ob das Nießbrauchrecht in Ihrem individuellen Fall sinnvoll ist, besprechen wir gerne in einem Expertengespräch. 

3. Abbezahlte Grundschulden aus dem Grundbuch löschen

Was löschen alle Grundschulden aus dem Grundbuch, die schon abbezahlt sind. Beispiel: Wer eine Immobilie im Wert von 500.000€ besitzt und im Grundbuch eine Grundschuld über 200.000€ eingetragen hat, davon aber bereits 100.000€ getilgt sind, sollte nur die Grundschuld über den tatsächlich offenen Betrag eingetragen haben, in diesem Fall 100.000€, eintragen lassen, da sonst der Staat im Rahmen eines möglichen Lastenausgleichs auf Teilbeträge zugreifen könnte. 

Wichtig: Die Briefgrundschuld sollte nicht nur elektronisch eingetragen werden, da ein Insolvenzverwalter oder der Staat die Möglichkeit hat, diese Briefgrundschuld zu löschen. 

Sollte es zu einer Zwangsversteigerung kommen, machen wir die Immobilie mit einer eingetragenen Briefgrundschuld oder einem Nießbrauchrecht für den Staat so uninteressant, dass eine Zwangsversteigerung sehr unwahrscheinlich ist.

Zusätzliche Maßnahmen: Wir können die Mieteinnahmen an die Limited by Guarantee verpfänden. Dazu richten wir ein Auslandskonto ein und lassen die Mieten auf das Auslandskonto überweisen. 

Für wen ist das Schutzpaket geeignet?

Für Personen, mit einem Immobilienvermögen von mehr als 300.000€ ist das Schutzpaket  sicherlich sinnvoll. Ob das Schutzpaket auch für kleinere Immobilienwerte geeignet ist, klären wir gerne in einem individuellen Gespräch, da noch niemand weiß, wie hoch die Freibeträge sein werden.

Aber auch für Vermögenswerte (Bargeld, Gold, Kryptowährungen etc.) ab 50.000€ lohnt sich die Limited by Guarantee.

Wichtig ist, dass die Maßnahmen unseres Schutzpaketes in Ihrem individuellen Fall optimal aufeinander abgestimmt sind, damit nichts angefochten werden kann.

Was kostet das Schutzpaket und was ist darin enthalten?

Das Schutzpaket beinhaltet das auf Ihre Immobilie abgestimmte Vertrags-Setup, das Experten-Webinar, ein individuelles Experten-Beratungsgespräch und eine individuelle Vertragsanpassung, die Gründung der Limited by Guarantee mit individuellem Gesellschaftsvertrag. 

Die Kosten für unser Schutzpaket bei einem Immobilienwert von 500.000€ betragen 1.800€. Wer mehr als eine Immobilie absichern möchte: Bis zu 2.000.000 kostet eine zweite Immobilie zusätzlich 500€, eine dritte Immobilie dann zusätzlich 1.000€. 

Die separaten Gründungskosten für die Limited by Guarantee betragen ca. £3.200 Pfund. Die Folgekosten (inkl. unserer Betreuung und Unterstützung auf Deutsch) der Limited by Guarantee liegen bei £1.400 pro Jahr. Da die Limited by Guarantee inaktiv ist, muss keine Steuererklärung abgegeben werden, sondern nur eine Nullerklärung - was wir für Sie alles machen.  Wer sich nach 2-3 Jahren entscheidet, die Immobilie zu verkaufen, kann die Limited by Guarantee jederzeit auflösen.

Der Gebühren für den Notartermin und die Grundbuchkosten sind ebenfalls separat zu zahlen und liegen bei einer Immobilie von 500.000€ bei ca. 2.000-3.000€.

Wie lange dauert die Umsetzung des Schutzpakets?

Mit mindestens 4 Wochen ist zu rechnen. 

Eine weitere Möglichkeit, sich vor einem möglichen Lastenausgleich in Deutschland zu schützen, ist der Verkauf der Immobilie in Deutschland und der Kauf einer Immobilie im Ausland. Informationen zu verschiedenen Ländern für Auswanderer finden Sie auf unserem Podcast Perspektive Ausland und auf unseren Websites Wohnsitz Ausland, Auslandsunternehmen, St Matthew, und auf LinkedIn.

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Timestamps

00:00:47  -  Begrüßung, Einleitung

00:03:40  - Wie wahrscheinlich ist es, dass es vielleicht sogar schon am 1.1.2024 zu einem Lastenausgleich in Deutschland kommt?

00:10:25  - Übersicht des Lösungskonzepts und Schutzmaßnahmen falls es zu einem Lastenausgleich kommt

00:10:25  - Schritt 1: Auflassungsvormerkung: Grundbuch einfrieren mit Käufer einer Auslandsgesellschaft

00:23:39  - Frage zum Thema Grundbuch einfrieren: Was wenn noch ein Kredit bei der Bank oder eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist?

00:27:25  - Frage zum Thema Grundbuch einfrieren: Was wenn ich die Immobilie verkaufen will, aber das Grundbuch eingefroren ist?

00:28:04  - Frage zum Thema Grundbuch einfrieren: Wieso ist eine Auslandsgesellschaft als Käufer der beste Weg?

00:32:00  - Zusammenfassung der 5 wichtigsten Maßnahmen, um eine Immobilie vor dem Lastenausgleich zu schützen

00:40:15  - Für wen ist das Schutzpaket geeignet?

00:41:48  - Wie lange dauert es mit dem Schutzpaket meine Immobilie zu schützen?

00:41:48  - Was sind die Schritte für die Umsetzung des Schutzpakets?

00:43:56  - Was kostet das Schutzpaket und was ist inkludiert?

00:47:45  - Wieviel Zeitaufwand hat man pro Jahr mit der Auslandsfirma Stiftungs-Limited?

00:48:11  - Kann man auch andere Vermögenswerte mit der Stiftungs-Limited absichern?

00:49:17  - Kostenübersicht zum Schutzpaket mit der Auslandsgesellschaft Stiftungs-Limited

00:51:05  - Sollte man seine Immobilie noch vor dem 1.1.2024 schützen?

00:53:26  - Was gibt es noch für Lösungen, um sich vor dem Lastenausgleich zu schützen?

00:55:07  - Besonderheiten der Stiftungs-Limited

00:57:03  - Kann die Stiftungs-Limited eine Immobilie steuerfrei kaufen?

00:58:58  - Kann der angekündigte aber nicht durchgeführte Immobilienverkauf durch die Auslandsgesellschaft als Scheingeschäft angefochten werden?

01:00:43  - Kann man die Immobilie auch an deutsche Rechtsformen übertragen? Welche Nachteile entstehen?

01:01:26  - Kann die Immobilie, wenn die einer GBR gehört, durch das Schutzpaket geschützt werden?

01:02:14  - Grundbuch einfrieren mittels Auslandsgesellschaft noch einmal kurz erklärt

01:03:53  - Könnte es auch in anderen Ländern zu einem Lastenausgleich kommen?

01:04:27  - Kontakt: Schutzpaket um Ihr Immobilienvermögen zu schützen

Mitschrift zum Podcast Perspektive Ausland Episode 108: Vermögensschutz: Immobilien vor Lastenausgleich schützen

Webinar mit Daniel Taborek und Sebastian Sauerborn

Vorspann:

Alle Staaten, natürlich auch Deutschland, sind im immensen Umfang verschuldet. Schulden, die niemals zurückgezahlt werden können. Irgendwann ist dann das Instrumentarium des Staates ausgeschöpft und es bleibt eigentlich nur noch Lastenausgleich. Das ist so mein Statement, warum ich denke, dass die Chancen für einen Lastenausgleich nicht schlecht stehen.

Intro: Perspektive Ausland, der Podcast für Unternehmer und Freiberufler, dies ins Ausland zieht. Egal ob Steuerplanung, Auslandsfirmengründung oder Lifestyle Fragen, hier geht's jede Woche zur Sache. Und hier sind deine Gastgeber: Daniel Taborek und Sebastian Sauerborn.

00:00:47 - Begrüßung, Einleitung

Daniel Wir sprechen ja heute über das Thema Vermögensschutz für Immobilien, aber auch möglicherweise andere Vermögenswerte. Ganz kurz uns beide vorgestellt: Mein Name ist Daniel Taborek und die meisten von Ihnen oder viele von Ihnen haben vielleicht mit mir zu tun, weil sie vielleicht schon Anfragen gestellt haben. Und dann ist hier natürlich auch der Sebastian Sauerborn. Sebastian, willst du dich kurz selbst vorstellen?

Sebastian Ich stelle mich ganz kurz selbst vor. Ich bin Sebastian Sauerborn, Gründer der Steuerkanzlei St. Matthew, Corporate Group und auch der Kanzlei Mount Bonnell in den USA und in London.

Daniel Ja, klasse. Viele von Ihnen kennen uns ja auch schon aus dem Podcast Perspektive Ausland. Aber steigen wir vielleicht mal ins heutige Thema ein und ganz kurz die 4 Themenbereiche über die wir heute sprechen wollen. Das Erste ist was wollen und können wir eigentlich erreichen im Immobilienschutz. Da geht es vor allem um den Lastenausgleich, der da möglicherweise auf uns zukommt. Und wollen wir einfach mal ganz realistisch darüber sprechen, was ist eigentlich realistisch machbar und wo liegen vielleicht die Grenzen? Wir wollen unsere Lösungswege und Instrumente vorstellen, die wir erarbeitet haben und wollen natürlich auch am Ende immer die wichtigste Frage beantworten: Was kostet das denn eigentlich? Wir wollen über die Kosten der Umsetzung sprechen, wobei vielleicht außer den Kosten auch noch der Zeitraum ganz interessant ist, also was ist da realistisch machbar in dem Zusammenhang? Am Ende werden wir auch nochmal sprechen ob ich jetzt Panik haben muss. Muss ich unbedingt vor dem 1.1.2024 was machen? Manchmal liest man das oder hört das und da wollen wir am Ende darüber sprechen, wie wir das einschätzen und wir haben natürlich auch Zeit für ihre individuelle Fragen zu dem Thema. Ja, soweit zum Plan. Beginnen wir einfach mal. Also worum geht es ganz konkret? Wir wollen Ihnen Lösungen vorstellen, die Sie vor einer möglichen drohenden Zwangshypothek im Rahmen eines eventuell kommenden Lastenausgleichs schützen könnten und damit einher geht natürlich noch ein zweites Schutzbedürfnis. Es könnte ja sein, dass im Rahmen eines kommenden Lastenausgleichs es zu einer Privatinsolvenz kommen könnte und damit einhergehend zu einer Zwangsversteigerung der Immobilien kommen könnte, weil der Staat auch andere Vermögenswerte wie zum Beispiel Bargeld oder Kontostände angreifen wollen könnte. Und auch dafür wollen wir den bestmöglichen Schutz bieten. Habe ich das gut zusammengefasst, Sebastian?

Sebastian Ja, auf jeden Fall. Ich glaube, das ist auf jeden Fall eine gute Zusammenfassung.

00:03:40 - Wie wahrscheinlich ist es, dass es vielleicht sogar schon am 1.1.2024 zu einem Lastenausgleich in Deutschland kommt?

Daniel OK, gut. Wir gehen einfach davon aus, dass Sie sich so intensiv mit dem Thema beschäftigt haben, dass wir jetzt nicht noch irgendwelche Paniktuben da drücken wollen und das ganze Thema Lastenausgleich nochmal Ihnen vorkauen werden. Wir wollen relativ schnell in das Thema Lösungswege reinkommen. Dennoch haben wir uns gedacht, sowohl von Sebastian als auch von mir, eine kurze Einschätzung: Wie wahrscheinlich kommt es für uns zum Lastenausgleich? Und gerne danach, wenn Sebastian und ich unsere Einschätzung abgeben, würden wir uns freuen, wenn Sie einfach mal vielleicht in einer Umfrage auch mit uns teilen, wie wahrscheinlich Sie das sehen, das es jetzt wirklich schon am 1.1.2024 dazu kommen könnte oder später. Wenn Sie ihre Kommentare bitte reinschreiben und dann geht es auch schon direkt zum Lösungskonzept. Ich lass den Sebastian mal Vortritt: Wie wahrscheinlich hältst du es, dass es zu diesem Lastenausgleich kommt, über den jetzt schon so lange und so viel gesprochen wird?

Sebastian Also ich denke, dass insbesondere Immobilienvermögen in Deutschland für die Regierung ja tief hängende Früchte sind. Zum einen liegt es daran, dass man natürlich Immobilien, wie es schon im Wort erklärt ist, nicht verschieben kann aus Deutschland. Das heißt, sie sind dort sozusagen verankert, und dann ist es natürlich so, dass Immobilien in Deutschland und Immobilienbesitzer in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern in der EU relativ schonend noch behandelt werden. Ja, kaum zu glauben. Ich meine Deutschland ist ja sonst sehr streng und auch ganz weit vorne dabei, wenn es um hohe Steuern geht. Aber was Immobilien betrifft, ist es definitiv nicht so streng. Da sind andere Länder viel strenger, inklusive USA, inklusive UK, Frankreich, Spanien usw. Das heißt, da gibt es doch ganz viel Spielraum nach oben, von Vermögenssteuer über andere Maßnahmen. Ja, und daher glaube ich auf jeden Fall, dass Immobilien, insbesondere Immobilienvermögen, auch deswegen, weil Politiker ständig darüber sprechen, irgendwann hier in absehbarer Zukunft in Mitleidenschaft gezogen werden. In welcher Form das dann passieren wird, kann niemand sagen, das hängt natürlich auch davon ab, wie sich die Welt weiterentwickelt. Wir haben ja doch eine besorgniserregende Schuldensituation in vielen Ländern. Der Chef der HSBC Bank, eine der größten Banken der Welt, hat Anfang der Woche bei einer Konferenz gesagt, dass hier die Schuldensituation in vielen Ländern außer Kontrolle gerät. Wir haben es wieder von Italien jetzt gehört, was potenziell dann zu einer Eurokrise und so weiter führen könnte. Also hier eine sich verschlechternde finanzielle Situation der öffentlichen Haushalte kombiniert mit den Krisen, man muss mal schauen, was dort in Israel passiert. Wer weiß, ob sich der Flächenbrand ausweitet und was dann tatsächlich hier den Anstoß dazu gibt, dass das ganze System ins Taumeln kommt, sag ich mal. Also da kommen verschiedene Dinge dann zusammen, das wird sich lange hinziehen und am Ende wird dann auf einmal alles schnell gehen. Ja, wie es dann immer so ist. Wer kann schon wirklich in eine Glaskugel schauen, aber dass hier enorme Belastungen auf den Staat zukommen, der dann den deutschen Sozialstaat hier weiter aufrechterhalten muss, steht für mich außer Frage. Und dann ist die Frage, wer muss das bezahlen? Ja, und wie gesagt, da ist bei den Immobilien noch ganz viel Platz nach oben.

Daniel Ja, das war schon mal ein umfassendes Statement. Danke, Sebastian, also mir bleibt kaum noch etwas übrig zu ergänzen. Außer vielleicht, dass ich aus einem Land komme wo man mal gesagt hat niemand hat die Absicht eine Mauer zu bauen und dann waren die Steine schon unterwegs. Und genau so etwas macht mich oftmals stutzig, dass viele sagen, ja, wir haben das Lastenausgleichsgesetz zwar geändert, aber wir haben eigentlich überhaupt nicht vor das anzuwenden, was wir da reingeschrieben haben und das macht einen schon stutzig. Parallel dazu macht mich stutzig, mit welcher Geschwindigkeit das Vermögensregister in der EU eingeführt wird, mit welcher Geschwindigkeit man im Prinzip die Immobiliendaten neu aufgenommen hat. Und jetzt noch eine andere Sache: Im Prinzip hat der Sebastian das gut zusammengefasst, der Staat oder alle Staaten, aber natürlich auch Deutschland sind im immensen Umfang verschuldet. Schulden, die niemals zurückgezahlt werden können. Und ich sage Ihnen jetzt mal ganz kurz das gesamte Instrumentarium das ein Staat hat, außer dem Lastenausgleich, und dann schreiben Sie mir mal in die Kommentare bitte rein was Sie denken und was noch nicht in Anspruch genommen wurde. Ein Staat, wenn er Schulden bezahlen muss und kein Geld mehr hat, kann Steuern erhöhen. Er kann das Geld dann einfach nochmal besteuern, indem er Steuern auf versteuerte Geld einführt. Inflation ist ein gutes Mittel. Dann kann der Staat einfach alles tun, um Steuervermeidung zu bekämpfen. Er kann den Wegzug von guten Steuerzahlern verhindern, indem man sich zum Beispiel solche Sachen wie Entwicklungssteuer und Wegzugssteuer ausdenkt. Man kann Bargeldbezug erschweren, man kann Flucht in alternative Anlagen erschweren, indem man zum Beispiel Leute zwingt Goldkauf zu registrieren und so weiter oder Krypto reguliert und man kann einfach neue Steuern einführen, wie zum Beispiel auf gute Luft. Aber irgendwann ist dann das Instrumentarium des Staates ausgeschöpft und es bleibt eigentlich nur noch der Lastenausgleich. Das ist so mein Statement, warum ich denke, dass die Chancen nicht schlecht dafür stehen, dass der Lastenausgleich oder irgendeine ähnliche Maßnahme kommt. Das war es schon an dieser Stelle. Uns würde sehr interessieren, für wie wahrscheinlich Sie es selbst halten, dass es wirklich zu einem Lastenausgleich kommt. Und ich sage dazu immer: Im Prinzip reden wir jetzt über die möglichen Folgen des Lastenausgleichs und hoffen natürlich trotzdem alle, dass es nicht dazu kommt. Das ist das Gleiche als wenn ich Auto fahre und ich hoffe nicht, dass es zum Unfall kommt, aber trotzdem immer den Sicherheitsgurt anlege und darauf achte, vorsichtig mit dem Auto zu fahren. Also wir wollen Schutzmechanismen einbauen in den Immobilien-Besitz und hoffen natürlich trotzdem, dass es nicht dazu kommt. Vielen Dank für die Antworten. Also zeigt doch, die meisten halten es für sehr wahrscheinlich oder ziemlich wahrscheinlich, eigentlich fast alle.

00:10:25 - Übersicht des Lösungskonzepts und Schutzmaßnahmen falls es zu einem Lastenausgleich kommt

Daniel So, dann gehen wir jetzt mal weiter. Ich brauche die Präsentation wieder, danke. Das sind jetzt unsere Lösungswege und Instrumente. Wir stellen Ihnen heute insgesamt 5 Werkzeuge vor, mit denen wir uns schützen können und mit den wir Ihnen helfen wollen, sich zu schützen. 3 dieser Werkzeuge haben mit dem Grundbuch zu tun und 2 andere können wir dann nachher noch ergänzen. Generell muss man wissen, also wenn ich irgendetwas tun will, um meine Immobilie vor staatlichem Zugriff zu schützen, wie zum Beispiel einer Zwangshypothek, dann geht das eben nur über das Grundbuch in Deutschland. Andere Maßnahmen, die wir ergänzt haben, über die wir auch noch sprechen, die schützen dann eher von einer möglichen Zwangsversteigerung. Zum Grundbuch generell, um das jetzt noch zu vertiefen, es gibt noch einen Experten Webinar, dass wir anbieten für alle, die sich für unsere Lösung entscheiden. Da wird das dann noch viel ausführlicher erwähnt. Aber ganz kurz zum Grundbuch: Das Grundbuch hat ja 3 Abteilungen, Abteilungen 1 enthält die Eigentumsverhältnisse, Abteilung 2 Beschränkungen und Lasten, das haben wir alle schon mal gehört sowas wie Nießbrauchrechte, Vorkaufsrecht auch Wohnrechte. Vielleicht hat der eine oder andere von Ihnen sowas auch eingetragen, würde mich mich freuen, wenn Sie das mal ganz kurz auch mit in die Kommentare reinschreiben, was sie eventuell schon in ihrem Grundbuch eingetragen hatten. Also Nießbrauchrecht, Vorkaufsrecht oder Wohnrechte. Das Interessante ist dabei, deswegen bringen wir auch das mit ins Spiel, dass die ja drinnen bleiben, auch nach dem Immobilien-Verkauf, es sei denn, sie werden explizit gelöscht. Und was für uns jetzt ganz wichtig ist bei der Bewertung des Wertes einer Immobilie: Werden das eingetragenen Nießbrauchrecht, ein Vorkaufsrecht oder Wohnrecht berücksichtigt, also das kann den Wert einer Immobilie negativ beeinflussen. Und ganz wichtig, dazu werden wir auch gleich noch zu sprechen kommen: In der Abteilung 2 des Grundbuches stehen auch Auflassungsvormerkungen, die im Rahmen eines geplanten, beabsichtigten und dann auch vollzogenen Eigentümerwechsels eingetragen werden. Dann haben wir die Abteilung 3, da sind die Grundschulden drin, also Hypotheken, Rentenschulden, Grundschulden, Grundpfandrechte und das ist bei einer Zwangsversteigerung ganz entscheidend, vor allem eben dann die Rangfolge dessen. Was wir jetzt tun in unserem Lösungskonzept ist eigentlich, dass wir versuchen, mit all diesen 3 Abteilungen des Grundbuches zu arbeiten, wobei in Abteilung 1, da haben wir gesagt, sind die Eigentumsverhältnisse und den Eigentümerwechsel vollziehen wir nicht, da kommen wir nachher noch im Detail darauf zu sprechen. Es sei denn, jemand würde sich entscheiden die Immobilie an eine Auslandsgesellschaft zu übertragen. Das bieten wir an, hat aber ein paar steuerliche Konsequenzen. Aber das ist ein kleines Randthema, was nur für einige vielleicht in Frage käme. Also im Prinzip Abteilung 1 Eigentümerwechsel, den kratzen wir eigentlich nur an, der wird nicht vollzogen, Abteilung 2, Nießbrauchsrecht, Vorkaufsrechte, Wohnrechte und die Auflassungsvormerkung ist bei uns im Paket drinnen. Und natürlich in der Abteilung 3 wäre das dann eventuell eine Briefgrundschuld. Darauf gehen wir nachher noch im Einzelnen darauf ein. Wichtig ist einfach, dass wir wirklich versuchen, auf der einen Seite das Grundbuch zu blockieren, einzufrieren und dass wir die Möglichkeit schaffen, uns gegen jegliche Art von Zwangseintragung zu wehren, weil da müssen wir realistisch sein. Also eine Zwangshypothek, die der Staat eintragen würde, es gibt elektronische Grundbuchämter, das ist möglich über Nacht da einfach eine Zwangshypothek einzutragen. Möglicherweise könnte das auch dazu kommen, aber die Maßnahmen, das Schutzpaket, das wir anbieten, schafft eben die Voraussetzung, dass sie die wieder löschen lassen können. Und es könnte möglicherweise auch davor schützen, dass da überhaupt eine eingetragen wird, aber da wissen wir ja nicht genau, wie das umgesetzt wird. Ist es so wie 1950 wo es ein Lastenausgleichsamt gab, die dafür zuständig war, wie das dann genau aussehen könnte. Das weiß ja noch niemand. Und wie gesagt, hier steht noch drin: Punkt 1: Blockierung des Grundbuchs. Punkt 2: Möglichkeiten sich gegen Zwangsräumungen zu wehren, also die wieder löschen zu lassen. Punkt 3: Nebelung des Wertes der Immobilie die von einem Lastenausgleich herangezogen werden könnte. Es ist ja immer wieder davon die Rede, dass es Freibeträge gebe und deswegen haben wir auch in unserem Maßnahmenpaket Werkzeuge im Einsatz, die den Wert der Immobilie senken oder unklar machen. Das heißt einfach unklar: Was hat die denn jetzt eigentlich für einen Wert? Und damit möglicherweise diese Zwangshypothek gar nicht zum Einsatz käme, wenn man so Freibeträge einstellen würde, weil man bei Ihrer Immobilie dann gar nicht genau den Wert weiß. Und dann eben auch die Verunmöglichung des Zugriffs auf die Immobilie, da gehen wir nachher noch drauf ein. Das war jetzt mal die grobe Vorstellung.

00:10:25 - Schritt 1: Auflassungsvormerkung: Grundbuch einfrieren mit Käufer einer Auslandsgesellschaft

Daniel Gehen wir mal auf die Auflassungsvormerkung ein, weil das in der Tat eigentlich wirklich das Kronjuwel der Maßnahmen ist aus unserer Sicht. Und das ist, was unbedingt gemacht werden muss. Allerdings scheitern da eben auch einige der Anbieter im Internet daran, weil es eben nicht einfach nur darum geht, irgendeine Auflassungsvormerkung einzutragen, sondern es muss richtig gemacht werden, damit die auch Bestand hat, dass sie weder automatisch gelöscht wird noch angefochten werden kann oder eben später dann beim möglichen Lastenausgleich einfach vom Staats wieder gelöscht werden kann. Man muss hier einiges richtig machen und wir haben ein spezielles Vertrags-Set-up entwickelt in Zusammenarbeit mit Notaren, Rechtsanwälten und Steuerberatern. Wir haben das auch prüfen lassen und können eine Auflassungsvormerkung so eintragen, dass sie für 10 Jahren mindestens eingetragen ist und dann auch weiterhin verlängert werden kann. Die Auflassungsvormerkung, um das nochmal zu wiederholen, vielleicht für diejenigen, die jetzt bei der Auflassungsvormerkung unsicher sind, ob sie das jetzt richtig zuordnen: Dabei geht es darum, das jemand, der eine Immobilie gekauft hat, dann auch eingetragen wird. Das heißt, im Rahmen eines beabsichtigten Kaufs einer Immobilie ist das eben Instrument, dass das Grundbuch einfriert, blockiert wird, damit die Immobilie nicht an mehrere Käufer verkauft werden kann. Das heißt in dem Moment, wenn Sie zum Notar gehen und sagen, ich möchte diese Immobilie verkaufen an einen Käufer, wird der Notar eine Auflassungsvormerkung eintragen und in dem Moment wird das Grundbuch, in dem Zustand wie es jetzt ist, eingefroren bis der Käufer entweder den Kaufpreis bezahlt oder die Kaufabsicht rückgängig gemacht wird. Was wir mit unserem speziellen Vertragsset machen, ist, dass wir diesen Zustand eines angefangenen Eigentümerwechsels für 10 Jahre eingefroren stehen lassen. Und in dem Moment ist das Grundbuch blockiert. Ein besonderes Zusatzinstrument, das dabei jetzt noch zum Einsatz kommen kann, ist eben, dass der Käufer eine Auslandsgesellschaft ist, die wir für Sie ebenfalls gründen. Und einfach um die Sicherheit zu maximieren, ist das eben eine Auslandsgesellschaft, die von Ihnen selbstbestimmt und kontrolliert wird. Und der Sebastian wird dazu jetzt noch weitere Details erwähnen.

Ich sehe gerade, es kommen eine ganze Reihe von Fragen. Sehr interessante Fragen, übrigens. Ich würde einfach vorschlagen, dass wir jetzt mal ganz kurz die Tool Box sozusagen abschließen und dann sehr gerne auf ihre sehr guten Fragen eingehen. Das ist eine Bitte auch von uns: Schreiben Sie alle Fragen, die Ihnen aufkommen rein, wir werden jede einzelne Frage beantworten, selbst wenn sie jetzt hier direkt dann im Rahmen des Webinars nicht mehr beantwortet werden würde, erhalten Sie danach eine Zusammenfassung mit den Antworten auf alle Fragen. Deswegen lohnt sich jede kleine Frage da reinzuschreiben. Wir fassen das später alles zusammen, falls es einige Fragen doppelt gibt, und Sie bekommen alle Antworten darauf. Also jetzt nochmal zum Thema der reinen Auflassungsvormerkung, bitte jetzt alle Frage reinschreiben. Okay, also zur Auflassungsvormerkung gab es jetzt keine weiteren Fragen. Ich denke, dass das so verstanden wurde. Also Basis Tool ist die Auflassungsvormerkung, das heißt wir frieren das Grundbuch ein, indem wir sagen, es gibt eine Auslandsgesellschaft, die vorhat Ihre Immobilie zu kaufen. Es kommt aber nicht zum Verkauf und damit gibt es auch keine Erbschaftssteuer, keine Schenkungssteuer, keine Verkaufssteuer, was auch immer zu bezahlen und Sie bleiben weiterhin als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen. Warum machen wir das mit einer Auslandsgesellschaft und was ist das für eine Auslandsgesellschaft, die wir da für Sie gründen? Da würde ich den Sebastian bitten das zu erklären.

Sebastian Gerne. Also wir müssen ja, wenn wir jetzt hier von Vermögensschutz sprechen, idealerweise im Grunde den Bezug ins Ausland herstellen. Und vor allen Dingen natürlich ins EU Ausland, weil wir im Grunde genommen davon ausgehen, dass letztlich hier Maßnahmen nicht nur auf Deutschland beschränkt sind, sondern auch auf die EU. Und sobald wir jetzt hier irgendjemandem außerhalb der EU mit reinbringen, dann gilt auf einmal dann auch ein anderes Rechtssystem. Was wir hier mit einer ausländischen Person meinen sind juristische Personen, und zwar eine Gesellschaft, die wir dann hier für Sie gründen. Hier geht es um eine britische Gesellschaft, und zwar um eine britische Stiftungs-Limited, sagt man auch Limited by Guarantee dazu. Der Name Stiftungs-Limited hat sich so im Deutschen etabliert, ist jetzt nicht ganz so zielführend. Das ist eigentlich eher ein Verein, wie diese Stiftungs-Limited funktioniert, also wie so ein deutscher EV und die wird auch in UK für solche Zwecke wie in Deutschland ein EV verwendet, ist aber viel freier in ihrem Tätigkeitsfeld als der EV, der ja doch sehr eingeschränkt ist mit dem, was er eigentlich darf, wie er Geld verdienen darf, was er machen darf und so weiter. Eine britische Stiftungs-Limited ist wie eine Kapitalgesellschaft strukturiert. Also wie eine normale Limited, sie hat aber eben keine Aktien, sondern anstatt Aktien hat sie eben sogenannte Members, also Mitglieder, die dann die Limited leiten, aber wohlgemerkt nicht Eigentümer sind, eben wie beim EV auch. Es gibt dort die Vereinsmitglieder, es gibt eine Geschäftsführung, diese Geschäftsführung leitet den Verein und im Zweifelsfall sind es natürlich Sie und ihre Familie, also das heißt, Sie sind Geschäftsführung und auch die Vereinsmitgliederder Limited by Guarantee. Das heißt sie, die Vereinsmitglieder, bestimmen dann, was die Limited by Garantie macht. Aber eben ganz wichtig: Vermögen der Stiftungs-Limited gehört nicht einer Person, einem Gesellschafter oder den Gesellschaftern/Aktionären, sondern gehört sich selbst. Damit haben wir nun also eine Struktur geschaffen, die eben wie bei einer Stiftung ist, ohne dass man jetzt hier die teuren Kosten hat. Also die hohen Kosten, die z.B. bei einer liechtensteinischen Stiftung einhergehen. Und auch irgendwelche fremden Dritten, irgendein Stiftungsrat oder so, das alles gibt es bei der Stiftungs-Limited nicht. Sie ist also auch für anderes Vermögen geeignet. Wichtig hier zu sagen ist, dass wir die Immobilie aber nicht an diese Stiftungs-Limited übertragen, das ist gar nicht der Sinn. Dabei würden dann wieder steuerliche Implikationen entstehen, möglicherweise Schenkungssteuer oder auch so Dinge wie Grunderwerbsteuer. Also das wollen wir jetzt gar nicht machen. Aber wir tragen eben diese Auflassungsvormerkung zugunsten dieser Gesellschaft im Ausland ein. Die wird also nicht Eigentümer der Immobilie, es kommt nicht zur Übertragung der Immobilie, aber die steht auf einmal da drin in der Auflassungsvormerkung als Begünstigte. Und damit wird es natürlich extrem schwierig für den Staat, weil er sich dann auf einmal mit irgendwelchen ausländischen Rechtsformen auseinandersetzen muss. Und dann natürlich nicht das gleiche Recht hat, dass er sich bei deutschen Staatsbürgern, deutschen Firmen, wo er sich einfach am Konto bedienen kann.

00:23:39 - Frage zum Thema Grundbuch einfrieren: Was wenn noch ein Kredit bei der Bank oder eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist

Daniel Gut, dann bin ich wieder dran. Es gab ein paar Fragen, ich denke, es ist doch eine gute Idee, jetzt mal ganz kurz noch auf ein paar Fragen einzugehen. Eine gute Frage: Was ist, wenn noch ein Kredit bei der Bank besteht und eine Grundbriefschuld? Also Grundbriefschuld, ich hoffe, dass es nur eine Grundschuld ist, weil Grundbriefschuld ist schon eine heikle Sache. Normalerweise wird bei der Bank immer nur die Grundschuld eingetragen und es gibt keinen Brief. Grundsätzlich: Kredite bei der Bank können sogar positiv sein. Also das können wir dann noch im Detail besprechen. Aber es ist generell so, wenn es dann um die konkrete Umsetzung geht, dann würden wir in der Regel immer mindestens 2 Experten zuziehen. Einmal aus steuerlicher Sicht, einmal aus der Grundbuch bzw. Immobilien Sicht. Das schauen wir uns im Grundbuchauszug an und sehen, welche der 5 Werkzeuge ideal bei Ihnen zum Einsatz gebracht werden können: Alle 5 oder nur 1 oder 2 oder 3. Generell Werkzeug 1 ist generell einsetzbar. Und wie gesagt, ein Kredit bei der Bank hat keine Nachteile. Ich will auch ganz kurz schon mal erwähnen wieso, bevor gleich die nächste Frage kommt. Und zwar deswegen, weil ein komplettes leeres Grundbuch könnte in dem Fall, wenn man den Immobilienbesitzer im Rahmen dieses Lastenausgleichs in eine Zwangshypothek oder eine Privatinsolvenz treibt, der Insolvenzverwalter die Immobilie zu einem von ihm selbst angesetzten Wert einfach verkaufen. Das ist der größte Nachteil, wenn überhaupt nichts drinsteht. Keine Sorge an diejenigen, die ein leeres Grundbuch haben, wir tragen ja ein paar Sachen ein, wenn das Grundbuch leer ist. Also wie gesagt, ein leeres Grundbuch ist teilweise bei einigen Szenarien sogar leichter angreifbar. Und wenn schon was drin steht, das ist auch nicht schlecht. Eine Grundschuld im Grundbuch hat nur dann einen gewissen Nachteil, wenn der Insolvenzverwalter versucht, die zu bekommen. Wenn er sich die sozusagen ersatzweise von der Bank besorgt. Und kritisch ist, eben vor allem dann, wenn eine Grundschuld noch drin steht, obwohl sie abbezahlt worden ist. Das werden Sie dann aber im Experten-Webinar alles von uns noch hören, da kriegen Sie noch mehr Tipps von uns, wenn Sie dann sagen, Sie wollen loslegen. Aber einen Tipp sag ich einfach schon mal kostenlos: Sie sollten unbedingt sicherstellen, dass Sie alles an Grundschulen raus kriegen, was schon bezahlt ist. Beispiel: Wer jetzt eine Immobilie von 500.000€ hat und eine Grundschuld von 200.000€ im Grundbuch hat, aber davon 100.000€ abbezahlt hat, sprich 200,000€ sind eingetragen und waren mal finanziert, aber 100.000€ sind schon abgezahlt, stellen Sie sicher, dass nur noch eine Grundschuld über den tatsächlich offenen Betrag noch drin steht. Also das wäre ganz wichtig, weil ansonsten könnte der Staat im Rahmen des möglichen Lastenausgleichs an Teilbeträge rankommen. Aber das wird alles noch im Experten-Webinar erklärt.

00:27:25 - Frage zum Thema Grundbuch einfrieren: Was wenn ich die Immobilie verkaufen will, aber das Grundbuch eingefroren ist?

Daniel Eine Frage, die ich gerne noch an der Stelle erwähnen will: Wer die Immobilie vorhat zu verkaufen: Was passiert, wenn das Grundbuch eingefroren ist? Also mit einer Unterschrift oder mit einem Gang zum Notar machen Sie alles wieder rückgängig. Alles, was wir getan haben, ist reversibel und kann von Ihnen ganz leicht rückgängig gemacht werden. Weil wir eben, wie der Sebastian erklärt hat, eine Auslandsgesellschaft zum Einsatz bringen, die von Ihnen kontrolliert wird. Ihnen gehört die Auslandsgesellschaft, Sie sind da der Begünstigte dieses angefangenen Kaufvertrages, der aber nicht vollzogen wurde und Sie können beide Unterschriften leisten und die Sache wieder aufheben.

00:28:04 - Frage zum Thema Grundbuch einfrieren: Wieso ist eine Auslandsgesellschaft als Käufer der beste Weg?

Daniel Soweit so gut. Jetzt kommt immer wieder die Frage auf, dass es auch Lösungen anderer Anbieter gibt, wie z.B. Genossenschaft, GBR, Verein, Stiftung oder USLC und wir wollen gerne erklären, warum wir jetzt die Gesellschaftsform, die Sebastian vorgestellt hat, favorisieren und warum das aus unserer Sicht der ideale Weg ist. Und da würde ich jetzt das Mikrofon wieder an Sebastian freigeben.

Sebastian Also zunächst ist uns ganz wichtig, dass wir hier eine Struktur haben, die außerhalb der EU ist und natürlich auf jeden Fall außerhalb von Deutschland, sonst hat das ja überhaupt keinen Sinn. Insofern fallen natürlich eine Genossenschaft, GBR usw. schon mal vielfach weg. s ist ja nun tatsächlich so, dass die Stiftung natürlich dort auch in anderen Ländern, ich sage mal hier, sich anbietet, wie zum Beispiel in Liechtenstein, die Liechtensteiner Stiftung hat einfach den Nachteil, dass die Kosten sehr hoch sind, also man ist schnell bei 30.000€ bei so einer Stiftung und auch die Unterhaltskosten sind enorm. Dann hat man eben auch einen Stiftungsrat da drin und verliert die Kontrolle über das Vermögen. Wenn man jetzt hier ein Millionenvermögen hat und man überlegt sich für die nächsten Generationen zu verwalten, dann mag das gut sein, ich möchte die Stiftung in Liechtenstein nicht schlecht reden. Aber wer jetzt hier eine Immobilie hat und sich dafür diverse Schutzmaßnahmen überlegt, der fährt damit meistens nicht so gut wie mit der Stiftungs-Limited, die auch den anderen Vorteil hat, dass sie im Grunde bestimmte Eigenschaften der Stiftung hat, das heißt, sie hat keine Eigentümer, sie gehört sich selbst. Das Vermögen der Stiftung gehört letztlich niemanden, also es gehört natürlich der Stiftungs-Limited, aber man kann die Anteile nicht verkaufen. Und selbst wenn man die Immobilie nicht an die Stiftung überträgt, sondern nur die Auflassungsvormerkung zugunsten der Stiftungs-Limited ins Grundbuch einträgt, bewegt man das schon relativ weit von der eigenen Person weg, was ja das Ziel der ganzen Maßnahmen hier ist. Und wie gesagt, wir sind dann hier und in UK ist ein anderes Rechtssystem, außerhalb der EU, und damit haben wir schon viele Kriterien eigentlich erfüllt, was bei den anderen Rechtsformen nicht gegeben ist.

Daniel Genau. Von meiner Seite vielleicht noch eine Ergänzung gerade zum Thema GBR, weil ich hatte auch hier gerade gehört, dass jemand seine Immobilien an eine GBR übertragen hat. Man muss halt einfach folgendes sehen: Eine GBR hat Vorteile zum Vermögensschutz, deswegen gab es auch einige Vermögensschutz-Konzepte in Deutschland mit der GBR. Allerdings, wenn der Staat oder die Steuerbehörden Abgaben zu Lasten von Grundstücken und Immobilien einführen, oder vorhandene Belastungen erhöhen, dann ist es völlig gleichgültig, wem die Immobilie gehört. Also ob es einer GBR gehört oder einer Privatperson gehört, dann holt sich der Staat die Steuer, also der Lastenausgleich ist eine Steuer, wenn man so will, dann von der GBR. Es gibt auch GMBH Konzepte in Deutschland, die Immobilie an eine GMBH in Deutschland zu übertragen, also komische Konstellationen. Aber in dem Moment, wenn der Gesetzgeber des Lastenausgleichs, der gleiche Gesetzgeber ist der das GBR und GMBH-Gesetz macht, dann wird die Gesetzgebung zum Beispiel mal schnell zugunsten des Staates geändert. Jetzt seit 1.1.23 gibt es da auch einen Register Eintrag. Also wenn Sie eine GBR haben, kann der deutsche Staat einfach Dinge ändern für beide Seiten und damit ist aus unserer Sicht die Sicherheit viel zu niedrig und die Auslandsgesellschaften sind die ideale Lösung.

00:32:00 - Zusammenfassung der 5 wichtigsten Maßnahmen, um eine Immobilie vor dem Lastenausgleich zu schützen

Daniel Gut. Kurze Zusammenfassung zu den Tools aus der Werkzeugkiste, die wir jetzt kurz besprochen haben, bevor ich jetzt zu zusätzlichen Maßnahmen komme: Also 3 + 1 haben wir besprochen. Wir haben 3 Werkzeuge im Grundbuch. Aus unserer Sicht ist die Basis und das was unbedingt sein muss die Auflassungsvormerkung, weil wir damit das Grundbuch einfrieren. Das heißt, wir beginnen einen Verkauf der Immobilie an die Auslandsgesellschaft, die wir für Sie gründen und frieren das Grundbuch ein. Und wie schon gesagt, es gibt einige merkwürdige Konzepte, die wir da von anderen Anbietern teilweise gehört haben. Wir haben unser Setup mit der Auflassungsvormerkung mit ziemlich klugen, erfahrenen Notaren, Rechtsanwälten und Steuerberatern entwickelt, sodass die Auslandsgesellschaft für 10 Jahre drin bleiben kann und nachher sogar noch verlängert werden kann. Dann hatten wir das Nießbrauchrecht und eine Briefgrundschuld, besprochen. Das sind die 3 Dinge, die wir im Grundbuch machen, dafür brauchen wir übrigens einen Notar und spezielle Vertragsvorlagen, die wir für Sie entwickelt haben. Das heißt, mit der Briefgrundschuld und mit dem Nießbrauchrecht senken wir den Wert der Immobilie. Das Nießbrauchrecht, da muss man dann im Expertengespräch sehen, für wen Sie das eintragen lassen können: Tochter, Vater oder Mutter, was macht Sinn? Und natürlich die Konsequenzen dann ganz kurz noch berechnen mit Verbindung mit einer möglichen Erbschaftssteuer. Und vor allem, falls Sie das wieder löschen wollen, weil Sie die Immobilie wieder verkaufen wollen, weil es dann zu einer Rückschenkung käme, immer die Freibeträge betrachten. Aber das wird alles noch speziell geklärt mit Ihnen. Aber mit dem Nießbrauchrecht senken wir den Wert der Immobilie. Wer jetzt eine Immobilie im Wert von 350-400.000€ hat, könnte es sein, dass die Immobilie mit einem eingetragenen Nießbrauchrecht nur noch einen Wert von 200.000€ z.B. hätte und man dann möglicherweise unter dem Freibetrag liegt und auf dieser Lastenausgleich nicht zur Anwendung kommt. Es gibt aber eben genügend Leute, die sagen, ja, wer weiß, ob es wirklich Freibeträge gibt und wie hoch diese Freibeträge dann tatsächlich sein werden. Also niemand weiß das, deswegen reicht dieses Werkzeug auch wieder alleine nicht. Dann haben wir noch die sogenannte Briefgrundschuld erwähnt und da gibt es dann einen Grundschuldbrief, den man an die Auslandsgesellschaft aushändigen würde. Ganz wichtig hier ist einen Brief zu haben und nicht bloß einen elektronischen Eintrag, da es da für einen gewieften Insolvenzverwalter oder für den Staat auch Möglichkeiten gäbe diese Briefgrundschuld wieder löschen zu lassen und das könnte auch zu einem Verfahren führen und sich Jahre hinziehen. Das dauert mindestens ein Jahr in dem Fall, wenn man feststellen würde, dass da überhaupt kein Geld geflossen ist oder dass es gar keine richtigen Ansprüche gibt usw. Aber wir vernebeln das Grundbuch, wir sichern in jede Richtung ab. Wie unser Immobilien-Experte Thomas Gräbner sagt: Wir ziehen mehrere Burggräben um unsere Immobilie. Also im Prinzip ist jede dieser Maßnahmen ein weiterer Graben und verhindert das Eindringen in Ihre Burg. Zusätzlich haben wir noch Maßnahmen in Bezug auf Mieten und Auslandskonto. Was wir noch machen könnten ist zum Beispiel die Mieteinnahmen an die Stiftungs-Limited verpfänden. Auch dafür können Sie von uns den Vertragsentwurf bekommen oder könnten sich auch selbst machen, ist relativ einfach gemacht. Dafür brauchen wir keinen Notar und man könnte zusätzlich eben noch ein Auslandskonto einrichten und die Mieten auf das Auslandskonto zahlen lassen. Damit haben wir eigentlich schon die wichtigsten 5 Werkzeuge erwähnt. Es gibt dann noch ein paar Spezialwerkzeuge, die zum Einsatz kommen, je nachdem was ihr Grundbuchauszug uns dazu noch für Möglichkeiten bietet. Wichtig ist eben, dass diese 5 Maßnahmen/Tools ideal aufeinander abgestimmt werden müssen. Es gibt einiges zu beachten, damit das Ganze nicht angefochten werden kann, aber da profitieren Sie einfach von unseren Experten Netzwerk, die da an den Vertrag Setups mitgearbeitet haben und Ihnen dann eben auch bei der Umsetzung nachher helfen.

Die Vorteile unserer Lösungen: Sebastian ich würde jetzt dir noch mal das Wort geben, wenn du das nochmal zusammenfassen möchtest.

Sebastian Ja, gerne. Also wie gesagt, es kommt hier nicht zum Eigentümerwechsel. Das heißt alle Komplikationen, die damit dann möglicherweise auch zusammenhängen, auch steuerlicher Natur, Schenkungssteuer, Grunderwerbssteuer etc. fallen damit dann weg. Man kann natürlich einen Eigentümerwechsel machen, wenn das gewünscht ist. Aber wie gesagt, das führt zu einigen Komplikationen und man verliert auch einige Vorteile, wie zum Beispiel die Möglichkeit, die Immobilie steuerfrei zu verkaufen nach 10 Jahren. Eigentümerwechsel ist natürlich möglich, wenn Sie jetzt tatsächlich möchten, dass die Immobilie an die Stiftungs-Limited oder an eine andere Rechtsform übertragen wird. Aber in der Grundversion, die wir anbieten, ist das nicht vorgesehen. Die Grundbuch-Einträge, die gemacht werden zugunsten der Stiftungs-Limited, das Grundbuch blockieren ohne diesen Eigentümerwechsel und auch ohne dass ich jetzt hier die Immobilie übertragen muss, helfen eine Zwangsversteigerung unmöglich zu machen, weil es einfach so kompliziert ist, dass dort keiner mehr dieses Netz durchdringen kann.

Daniel Sebastian entschuldige, ich muss dir jetzt ins Wort fallen. Ich wollte gerade noch an diesem Punkt was hinzufügen. Was unsere Experten und Notare immer wieder sagen ist, dass wenn Sie diese ganzen Maßnahmen von uns vollziehen, also im Prinzip dieses Vertragswerk abnehmen, diese Einträge im Grundbuch vollziehen, und es würde wirklich zu einer Zwangsversteigerung kommen, dann sind da einfach einige Dinge im Grundbuch, die angefochten werden. Also gerade in dem Fall, wenn wir noch eine Briefgrundschuld haben oder mit dem Nießbrauchrecht usw. da gibt es Kombinationen dieser Maßnahmen, die diese Zwangsversteigerung so uninteressant machen, dass es sehr unwahrscheinlich zu einer Zwangsversteigerung kommt.

Sebastian Und als letzten Punkt ist natürlich auch die Gesellschaft noch weitergehenden einsetzbar. Man könnte sie z.B. bei anderen Immobilien einsetzen und natürlich auch für anderes Vermögen und in anderen Vermögensschutz-Kontexten verwenden. Ich habe es vorhin schon erklärt, die Gesellschaft ist im Grunde genommen eine einsatzfähige Kapitalgesellschaft - ähnliche Struktur. Mit der können Sie Beratungsdienstleistungen erbringen, Börsenhandel machen, die kann alles Mögliche machen. Das heißt, Sie haben eine flexible Struktur, die man dann auch weiter einsetzen kann.

00:40:15 - Für wen ist das Schutzpaket geeignet?

Daniel Zur Frage: Für wen ist das Schutzpaket geeignet? Also wir sagen generell, wenn Sie mehr als 300.000€ Vermögen besitzen oder in Immobilien haben, dann macht es Sinn. Bei kleineren Immobilienwerten kann es auch Sinn machen, das sollte man dann im individuellen Gespräch klären. Wie gesagt, niemand weiß wie hoch der Freibetrag aussehen könnte, aber wer jetzt fest davon überzeugt ist, dass es einen hohen Freibetrag geben könnte, der vielleicht sogar den gleichen Wert hat wie seine Immobilie oder wesentlich darunter, der wird möglicherweise Kosten scheuen, um seine Immobilie schützen zu lassen. Aber das ist immer eine individuelle Sache. Vielleicht hängt man auch sehr an der Immobilie und will sie auch einfach im Familienbesitz behalten und wer das Risiko nicht eingehen will, dass sie vielleicht am Ende durch eine Zwangsversteigerung weggenommen werden könnte, kann sich schützen lassen. Aber Sie müssen mindestens eine Immobilie besitzen, sonst macht es keinen Sinn oder wie gesagt, mehr als 50.000€ Sachgüter haben. Es gibt Leute, die sich durchaus bei Sachgütern und anderen Vermögenswerten für eine Stiftungs-Limited entscheiden, ohne dass sie eine Immobilie haben. Weil auch die Möglichkeit besteht, anderes Vermögen mit dieser Stiftungs-Limited, wie zum Beispiel Bargeld oder Gold oder Kryptowährungen, was auch immer von der Auslandsgesellschaft bzw. Stiftungs-Limited halten zu lassen.

00:41:48 - Wie lange dauert es mit dem Schutzpaket meine Immobilie zu schützen?

Daniel Jetzt zu den Schritten der Umsetzung. Es kam gerade die Frage: Wie schnell sollte man handeln, wieviel Zeit bleibt wahrscheinlich? Dazu muss man natürlich ungefähr wissen, wie lange so eine Umsetzung dauert. Also wir rechnen jetzt mal ganz realistisch, dass eine Umsetzung eines Vermögensschutzes ca. 4 Wochen dauert. Also die einzelnen Schritte gehen natürlich viel schneller, aber da ist noch eine Abstimmung dazwischen, dann Notartermin finden usw. Also 4 Wochen sind eigentlich sogar weniger realistisch das ganze Paket umzusetzen, eher könnte es länger dauern.

00:41:48 - Was sind die Schritte für die Umsetzung des Schutzpakets?

Daniel Und wie sind jetzt die Schritte? Also Schritt 1 wäre, dass Sie sich für das Vertrags-Setup entscheiden, passend zur Immobilie. Dann würden wir das Experten Webinar empfehlen. Das ist eine Aufzeichnung, die wir für Sie extra angefertigt haben, die Sie sich selber zum beliebigen Zeitpunkt wieder und wieder anhören können. Da ist einiges von dem drin, was wir hier angeführt haben, aber es geht noch viel mehr in die Tiefe. Dann gibt es ein Experten-Beratungsgespräch, weil sich aus diesem Experten Webinar spezielle Fragen ergeben. Wir stellen natürlich die 5 Werkzeuge nochmal individuell vor und dann gibt es ein individuelles Gespräch für Sie, wo man eben entscheidet welche dieser 5 Werkzeuge für Sie sinnvoll einsetzbar ist und dann könnte es zu einer individuellen Vertragsanpassung kommen. Dann haben wir Schritt 2, wir gründen Ihre Stiftungs-Limited, das kann man idealerweise schon parallel machen. Auch hier gibt es natürlich Expertenberatung und man würde die Mitglieder-Ordnung und den Gesellschafter-Vertrag individuell für Sie anpassen, das sind also dann die 3 Vertragswerke, die aufeinander abgestimmt werden. Schritt 3 ist dann der Notartermin. Wie gesagt, wir empfehlen unseren Notar, der die Vertrags-Set ups kennt und mit daran gearbeitet hat und da werden Sie auch, wenn Sie das möchten, gern begleitet. Das wären im Prinzip die 3 Schritte.

00:43:56 - Was kostet das Schutzpaket und was ist inkludiert?

Daniel Was kostet die Umsetzung? Wir haben eine Kostenvorschau für den Immobilienwert von 500.000€ mal jetzt hier auf die Folie gebracht. Also das Vertragspaket komplett für den Immobilienwert von 500.000€ wäre 1.800€. Dann gibt es einen Video-Kurs zu den einzelnen Werkzeugen. Dann gibt es noch dieses Expertengespräch und dann Vorlagen, für den Fall, dass Sie nur dieses Vertragspaket, wollen, damit Sie sich die Verträge selber anpassen können und auch zum Notar Ihrer Wahl gehen können und auch selber eine Auslandsgesellschaft gründen wollen. Aber bei uns würde es dann halt mit der Gesellschaftsgründung weitergehen und der Stiftungs-Limited, inklusive der Individualisierung aller Verträge. Das heißt, wenn Sie die Auslandsgesellschaft gründen lassen, dann wird das Ergebnis des Expertengespräches im Vertrag-Setup bei der Gesellschaftsgründung zu einem homogenen Vertrags-Setup zusammengeführt Das heißt, dann machen wir die gesamten individuellen Anpassungen. Und jetzt kam die Frage: Was kostet die Stiftungs-Limited, was sind die Folgekosten? - 3.600€ bzw. 3.200 Pfund eigentlich, weil unsere Firma in UK registriert ist. Und die Folgekosten liegen jährlich bei 1.400 Pfund. Da kann Sebastian vielleicht noch ganz kurz sagen, was ist da inkludiert in der jährlichen Betreuung? Steuerliche Betreuung und so weiter und sofort, weil diese Stiftungs-Limited sollte ja dann so lange aufrechterhalten werden wie auch Ihr Immobilienschutz aufrechterhalten werden soll. Wenn Sie sich entscheiden nach 2-3 Jahren die Immobilie zu verkaufen, können Sie alles wie gesagt wieder rückabwickeln und dann natürlich auch die Stiftungs-Limited schließen, es sei denn Sie wollen sie für andere Zwecke behalten, aber der Sebastian wird nochmal ganz kurz erklären was in der jährlichen Betreuung der Stiftungs-Limited dann so alles inkludiert ist.

Sebastian Ja, gerne. Also da ist natürlich enthalten der Firmensitz in UK, da ist enthalten die übliche Betreuung auf Deutsch. Wenn Sie jetzt Fragen haben oder vielleicht noch Änderungen durchführen möchten, zum Beispiel es soll ein neues Mitglied hinzugefügt werden oder ein Mitglied soll austreten oder Sie möchten den Firmennamen umbenennen oder Sie möchten einen neuen Geschäftsführer bestellen. Diese ganzen Änderungen, diese ganze Betreuung der Gesellschaft und natürlich dann auch die Abgabe der Jahresmeldungen ins Handelsregister ist da drin enthalten. Die ganze Basis Compliance. Die Auflassungsvormerkung zugunsten der Gesellschaft zu erstellen, bedeutet nicht, dass die Gesellschaft aktiv ist, sondern die Gesellschaft ist dann eigentlich inaktiv. Das heißt, sie muss eigentlich keine umfangreiche Steuererklärung im Grunde einreichen, sondern eine Null-Meldung machen. Sie muss natürlich bilanzieren, aber das sind alles ruhende Abschlüsse, sozusagen 0-Erklärungen, das wäre auch alles im Preis enthalten. Wenn Sie jetzt tatsächlich aktiv werden würden, das heißt, die Gesellschaft würde Umsätze machen, Sie hätten ein Konto und Kontobewegung, dann würde die steuerliche Betreuung auch durch uns erfolgen und dann würde diese Steuererklärung und die Bilanz nach Aufwand dann angefertigt werden. Es hängt dann einfach davon ab, wie zeitaufwändig es ist. Aber solange es ruhend ist und nichts passiert, ist alles in der Gebühr von 1.400 Pfund im Jahr enthalten.

00:47:45 - Wieviel Zeitaufwand hat man pro Jahr mit der Auslandsfirma Stiftungs-Limited?

Daniel Also man bezahlt jetzt diese jährliche Gebühr für die Verwaltung der Stiftungs-Limited an unserer Firma. Wieviel Zeit muss ich jetzt als Immobilienbesitzer mit dieser Firma so ein Zeitaufwand pro Jahr?

Sebastian Praktisch nichts. Wenn Sie nur die Immobilien machen, 5 Minuten pro Jahr, da gibt es nichts groß zu machen.

00:48:11 - Kann man auch andere Vermögenswerte mit der Stiftungs-Limited absichern?

Daniel Ich hätte das auch sagen können, aber es klingt überzeugender, wenn du das sagst. Wie gesagt, auch diese Gesellschaftsgründung hat natürlich einen gewissen Preis, bietet aber den Vorteil sich vor einem Lastenausgleich zu schützen. Warum kauft denn diese Stiftungs-Limited nicht Gold oder Krypto, wenn ich mich da irgendwo noch zum Beispiel absichern will? Ist natürlich auch durchaus eine Option, über die man dann eben zusätzlich noch sprechen könnte. Dann haben wir den dritten Schritt und da haben wir die Notarkosten und das Grundbuch. Das ist eine Sache, damit haben wir nichts zu tun, aber da gibt es geschätzte Angaben von Mandanten, die das gemacht haben. Der Notar rechnet ja immer nach Notar-Gebührenordnung ab und genau das Grundbuch hat da so feste Sätze und wir haben jetzt mal nachgeguckt. Also bei einem Immobilienwert von 500.000€ wären das Notarkosten und Grundbuchkosten von ca. 2.975€ - einfach damit man auch diesen Kostenpunkt nicht verschweigt.

00:49:17 - Kostenübersicht zum Schutzpaket mit der Auslandsgesellschaft Stiftungs-Limited

Daniel Vielleicht noch mal ganz kurz zur Auslandsgesellschaft. Es gibt ja einige Webinare und Anbieter und das ist eigentlich immer das was am Ende kommt: Wir haben das jetzt in 2 oder 3 Webinaren einfach gesagt: Wie kann man die Immobilie schützen? Was kann man im Grundbuch machen? Und um den höchstmöglichen Schutz herzustellen, braucht man eigentlich immer diese Auslandsgesellschaft, das ist unsere Erfahrung, um diese Auflassungsvormerkung zugunsten dieser Auslandsgesellschaft zu machen. Deswegen haben wir Ihnen hier gleich mehr oder weniger ehrlich alle Kosten, die von Anfang bis zum Ende auf Sie zukommen, zusammengefasst.

​​Gehen wir mal zur Übersicht: Wie gesagt Vertragspaket ist 1.800€, Gesellschaftsgründung, 3.690 und die Notarkosten. Hier haben wir noch einen Hinweis, weil manche haben mehrere Immobilien, das habe ich auch gesehen bei einigen E-Mails die ich im Vorfeld bekommen habe. Bis zu 2.000.000 kostet eine weitere Immobilie 500€ und dann eine weitere Immobilie vergrößert die Kosten des Vertrags-Setups um 1.000€, also es ist alles moderat. Und auch hier sagen wir Ihnen gerne die Preise vorher ehrlich, also da kommt nichts versteckt noch auf Sie zu. Das ist es dann auch schon. Außer Sie wünschen natürlich noch exklusive zusätzliche Beratung, die darüber hinausgeht, wie auch immer, aber normalerweise ist das alles in dem Grundpaket hier abgegolten. Von dir noch ein Kommentar zu den Preisen, Sebastian?

Sebastian Alles gut.

00:51:05 - Sollte man seine Immobilie noch vor dem 1.1.2024 schützen?

Daniel Dann kam vorhin eine Frage, wieviel Zeit haben wir noch? Muss man jetzt ganz schnell handeln? Vielleicht fange ich mal dieses Mal an. Also, wir wollen jetzt keine Panik machen, weil manche machen das und sagen, du musst unbedingt vor dem 1.1.2024 Immobilien schützen, ansonsten geht es nicht mehr und kann angefochten werden. Also niemand weiß es, wir wissen es auch nicht und ich bin überzeugt, dass es nicht am 1.1.2024 zum Lastenausgleich kommen wird. Also dass da irgendwie am 1.1. plötzlich Zwangshypotheken eingetragen werden halte ich für unrealistisch, zumal ja die die Wertermittlung der Immobilien noch läuft. Also das dauert noch mindestens ein Jahr, vielleicht sogar 2 Jahre. Und jetzt haben wir gesagt, wir haben 5 Tools, die wir anbieten. Und jetzt nehmen wir mal an, bei Ihnen kämen 4 Tools zum Einsatz von den 5 Werkzeugen, also es kommen selten alle 5 zum Einsatz, je nach Grundbuch Situation. Nehmen wir an bei Ihnen kämen jetzt 4 Tools zum Einsatz und wir würden jetzt sagen, jedes dieser Tools erhöht jetzt die Sicherheit um X Prozent. Dass man es vor dem 1.1. 24 macht ist ein Prozentsatz, um den Schutz vielleicht sicherer zu machen. Also sagen wir mal so, vielleicht machen Sie ihn damit 110% oder 120% sicher, oder vielleicht kommen Sie auf 100% damit, niemand weiß es ganz genau. Wir sind aber überzeugt, man kann nach dem 1.1. 24 weiterhin noch alles tun um die Immobilien zu schützen. Wenn man es vorher macht und die Gelegenheit hat, erhöht man natürlich den Schutz. Vielleicht sieht es Sebastian anders?

Sebastian Ich sehe es im Grunde genauso. Es weiß keiner. Ich meine, wie man immer so schön sagt, wenn es dann nächstes Jahr irgendwann im Februar zum Lastenausgleich kommt, dann OK, der beste Zeitpunkt wäre vielleicht doch im November 2023 gewesen. Ja, es ist immer noch besser es zu machen, auch später ist besser als es einfach zu ignorieren.

00:53:26 - Was gibt es noch für Lösungen, um sich vor dem Lastenausgleich zu schützen?

Daniel Bevor wir dann auch auf Ihre individuellen Fragen eingehen, was kann man noch tun, Sebastian? Also wenn man jetzt verunsichert ist was da alles auf einen zukommt. Was gibt es denn noch für Lösungen?

Sebastian Es gibt natürlich viele Dinge, die man tun kann. Viele Mandanten ziehen jetzt ins Ausland und bauen da neues Leben auf und bilden dort steuergünstig Vermögen. Man kann weitere Staatsbürgerschaften annehmen, man kann sein Immobilienvermögen letztlich in einem anderen Land aufbauen.

Daniel Genau, kann ich eigentlich fast kaum noch was hinzufügen, außer vielleicht mein Lieblingsthema Agrarinvestitionen. Da haben wir auch eine Seite bei uns auf wohnsitzausland.com. Man sagt immer Jeff Bezos und Bill Gates machen es ja auch, die sind die größten Ackerlandbesitzer geworden, mittlerweile in den USA. Durchaus auch sein Geld diversifizieren, also in Dinge investieren, vielleicht auch ein bisschen Gold oder Silber. Wir haben einen interessanten Podcast zum Thema Farbedelsteine auf unserem Podcast-Kanal mit Spezialisten. Also man sollte durchaus sein Vermögen in verschiedene Dinge investieren oder eben zum Beispiel auch in Land, weil in Zukunft alle Nahrungsmittel auch immer teurer werden. Das könnte auch durchaus eine interessante Investition sein.

00:55:07 - Besonderheiten der Stiftungs-Limited

DanielAnsonsten würde ich jetzt gerne noch mal auf die Fragen eingehen, die wir jetzt hier gelesen haben. Eine Frage: Muss die Limited nicht auch ins Transparenz Register eingetragen werden?

Sebastian Klar, Limited werden ins britische Transparenz Register eingetragen. Auf jeden Fall.

Daniel Genau, vielleicht mit der Besonderheit bei der Stiftungs-Limited, dass nur die Gründungsmitglieder veröffentlicht werden. Das heißt, wenn man jetzt zum Beispiel die Gesellschaft mit einem Mitglied gründet und man möchte zusätzlich dann noch die Frau, Tochter, Sohn, Vater, Mutter mit aufnehmen, die müsste man dann, soweit ich das weiß, nicht mit veröffentlichen. Ist das richtig, Sebastian?

Sebastian Naja, die muss man nicht mit ins Handelsregister eintragen, aber ins Transparenzregister schon. Das Transparenzregister muss angeführt werden, ganz klar. Aber, wie gesagt, damit ändert sich ja nicht die Tatsache, dass diese Person letztlich hier in der Limited das Sagen haben, weil das ja nicht ihr Vermögen ist, um was es da geht.

Daniel Genau, um das nochmal ganz klar zu unterscheiden: Es ist steuerlich unschädlich, weil die Stiftungs-Limited entweder kein Vermögen hält und wenn sie Vermögen halten würde, gehört es nicht mir, wäre also meinem Vermögen nicht zuzurechnen durch diese ganz spezielle Unternehmensform der Stiftung. Anders wäre das, wenn das jetzt eine andere Gesellschaftsform wäre, zum Beispiel eine normale Limited. Dann wäre es schon wieder ganz anders, weil dann wäre eben auch das Vermögen dieser Limited eben zu teilen, zumindest meine Anteile, meinem Vermögen zuzurechnen.

00:57:03 - Kann die Stiftungs-Limited eine Immobilie steuerfrei kaufen?

Daniel Was haben wir denn noch: Wie teuer ist die Gründung einer Stiftungs-Limited und die Folgekosten haben wir schon beantwortet. Jetzt schreibt eine Zuschauerin: Sie haben vorhin gesagt, man kann die Immobilie nicht steuerfrei verkaufen an die Stiftungs-Limited Ist das richtig? Weil das wäre ein echter Nachteil. Sebastian, das ist eine Frage für dich.

Sebastian Sie können die Immobilie nicht steuerfrei an die Limited übertragen, sodass dann die Limited letztlich Eigentümerin der Immobilie ist. Denn da fällt in Deutschland Schenkungssteuer drauf an, ja. Das heißt also, die Grunderwerbsteuer fällt bei einer Schenkung nicht an, aber wenn Sie jetzt die Immobilie verschenken, fällt dann die Schenkungssteuer an. Natürlich kann die Limited mit Kapital ausgestattet werden, dann kann sie die Immobilie kaufen, in dem Fall wird Grunderwerbsteuer anfallen. Also steuerfrei funktioniert das das nicht, nein.

Daniel Genau, deswegen ist im Grundkonzept auch nicht drin, die Immobilie zu verkaufen. Man könnte natürlich das wieder mit unseren Werkzeugen kombinieren. Das funktioniert eigentlich bei jedem Immobilienwert, aber nehmen wir mal an, Sie hätten eine Immobilie von 300.000-400.000-500.000€, dann würde man jetzt mit Nießbrauchsrechten den Wert der Immobilie extrem nach unten drücken, dann hätte man einen niedrigeren Immobilienwert. Möglicherweise könnte das zum niedrigen Preis verkaufen und dann würde man die Steuerlast natürlich extrem senken. Man muss immer in einen sauren Apfel beißen und wie gesagt, es geht uns ja nicht darum andere Steuerarten komplett zu vermeiden oder zu umgehen, sondern eigentlich uns vor Steuer des Lastenausgleichs in erster Linie zu schützen.

00:58:58 - Kann der angekündigte aber nicht durchgeführte Immobilienverkauf durch die Auslandsgesellschaft als Scheingeschäft angefochten werden?

Daniel Jetzt habe ich noch eine Frage von einem Zuschauer: Ist ein angekündigter Immobilienverkauf in Verbindung mit der Auflassungsvormerkung, welcher so lange nicht zur Ausführung kommt, nicht offensichtlich ein Scheingeschäft, das deswegen angegriffen werden kann? Das ist genau der Punkt, dass man hier wirklich aufpassen muss, dass man das richtig macht mit der Auflassungsvormerkung. Der gesetzliche Rahmen bietet eben die Möglichkeiten die Auflassungsvormerkung oder den angekündigten Immobilienverkauf vertraglich so zu gestalten, dass er nicht angefochten werden kann und nicht als Scheingeschäft bewertet werden kann. Das haben wir prüfen lassen, mit unserem aktuellen Vertrag-Setup. Und ohne jetzt hier zu sehr ins Detail zu gehen, weil das kommt dann im Experten Webinar noch im Detail, ist es momentan so, dass unser Auflassungsvermerkung 10 Jahre bestand haben kann. Und normalerweise ist es wirklich so, dass gerade bei juristischen Personen, wenn Sie eine Kaufabsicht haben und dort eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird, die nach wenigen Wochen schon wieder gelöscht werden könnte. Bei uns ist das nicht so. Dann bitte noch beachten, dass wir eben eine Auslandsgesellschaft gründen, die Ihnen nicht gehört, sondern sich selbst gehört. Und es ist durchaus eine legitime Sache ist, eine Stiftung zu gründen und Vermögen zu übertragen, also das, was wir hier tun und nicht ausführen, ist eine Sache, die tausendfach gemacht wird jedes Jahr und nicht angefochten werden kann.

01:00:43 - Kann man die Immobilie auch an deutsche Rechtsformen übertragen? Welche Nachteile entstehen?

Daniel Gut, was haben wir noch für Fragen. Da sind noch ein paar sehr persönliche Fragen drin, die ich dann lieber individuell klären möchte. Kann auch einfach die Immobilie einem nicht eingetragenen Verein in Deutschland übertragen werden? Sebastian, willst du beantworten, soll ich beantworten?

Sebastian Ja, natürlich kann die Immobilie an Vereine übertragen werden, mit den Nachteilen, die wir halt vorhin besprochen haben bei deutschen Rechtsformen. Ganz klar, das Genossenschafts-Modell ist ein ähnliches Modell und natürlich kann man die Immobilie an jede Rechtsform übertragen.

01:01:26 - Kann die Immobilie, wenn die einer GBR gehört, durch das Schutzpaket geschützt werden?

Daniel Genau. Da kommt noch eine andere Frage dazu. Meine Immobilie gehört derzeit einer GBR, ist das schwierig? Und da vielleicht von mir das Statement dazu: Egal ob Sie jetzt die Immobilie an einen Verein übertragen hätten oder an eine GBR übertragen hätten, in jedem Fall funktionieren alle unsere Schutzmaßnahmen. Das heißt, ob jetzt der Eigentümer ein Verein wäre oder eine GBR, können Sie das in jedem Fall mit unseren Schutzmaßnahmen kombinieren. Das funktioniert, egal ob jetzt der Verein zum Beispiel sagt: Ich habe vor, die Immobilie an eine Auslandsstiftung zu verkaufen oder eine GBR, das würde generell die Anwendung unserer Maßnahmen nicht erschweren. Ja, es ist noch Zeit Fragen einzutragen.

01:02:14 - Grundbuch einfrieren mittels Auslandsgesellschaft noch einmal kurz erklärt

Daniel Es kommt nochmal die Nachfrage: Habe ich das richtig verstanden? Wenn die Immobilie der Limited übertragen wird, fallen da Schenkungssteuern an? Genauso ist das und deswegen übertragen wir sie nicht an die Limited in unserem Vertrag Setup, sondern wir beginnen die Übertragung, aber wir halten sie an, und das ist eben das, was in unserem Schutz-Paket drin ist. Wir frieren damit das Grundbuch ein in dem Zustand, in dem es jetzt ist. Im Idealfall müssen wir vorher noch ein paar Dinge in Ordnung bringen, also nehmen wir mal an, es wären noch Grundschulden eingetragen, die inzwischen abbezahlt wären, dann würden wir das alles bei einem Notartermin mit dem Notar klären. Von uns würde zum Beispiel zuerst die Grundschuld entweder gelöscht werden, wenn sie komplett abbezahlt ist, oder wenn sie nur zum Teil noch besteht mit dem richtigen Wert korrigiert werden. Und dann würden wir das Grundbuch einfrieren mit der Auflassungsvormerkung, dass die Auslandsgesellschaft, die wir für Sie gründen, beabsichtigt, die Immobilie zu kaufen. Und dann bleibt das Grundbuch entweder für 10 Jahre in dem Zustand plus eventuell Verlängerung, oder würden Sie sie vorher verkaufen wollen, würde mit einer Unterschrift wieder alles rausgelöscht werden, was wir gemacht haben. Ich hoffe, dass die Frage beantwortet ist. Ansonsten sollten Sie nochmal einen Termin buchen, damit wir das nochmal im Detail besprechen können.

01:03:53 - Könnte es auch in anderen Ländern zu einem Lastenausgleich kommen?

Daniel Nächste Frage: Gibt es auch in anderen Ländern den Lastenausgleich, also im UK oder USA? Das ist eine interessante Frage. Sebastian, hast du was gehört im UK?

Sebastian Nein, also schwer vorstellbar. Natürlich gibt es viele Länder in Europa mit Vermögenssteuer, von der Schweiz angefangen über Spanien und so weiter. Also das gibt es in vielen Ländern, ganz klar. Aber auch historisch gab es sowas letztlich bisher nirgendwo.

01:04:27 - Kontakt: Schutzpaket um Ihr Immobilienvermögen zu schützen

Daniel Ja, dann sind wir vielleicht soweit durch mit dem, was wir mit Ihnen besprechen wollten. Es gibt wie gesagt 2 Links, auch die Anna hat es oben eingeblendet. Im Prinzip haben wir das jetzt schon zu einem deutlich reduzierten Preis, wenn Sie das wünschen. Wenn Sie sagen ich brauche nochmal eine individuelle Vereinbarung, können Sie ein Beratungsgespräch da buchen. Kurze Nachfragen können wir auch individuell vereinbaren, schreiben Sie einfach eine E-mail, Sie haben meine E-Mail, Sie haben diese Einladung bekommen. Also für noch ganz spezielle Fragen. Wenn Sie jetzt loslegen wollen, aber da gibt es noch eine Frage, die Sie klären müssen, dann schreiben Sie mir bitte eine E-mail. Und ansonsten: Wir schaffen dieses Jahr, einfach weil der Notar natürlich auch ausgelastet ist, ungefähr noch zwischen 15 und 20 Mandanten. Wir arbeiten gerade daran, die Kapazitäten nochmal zu erhöhen, aber es dauert alles seine Zeit. Sie müssen sich vielleicht das Webinar ein- oder zweimal anhören, wir müssen die Expertengespräche führen. Es gibt also 2 Stufen Expertengespräche. Expertengespräch Nummer 1. ist das was den Vertrag jetzt betrifft und dann nochmal für die Gesellschaft die wir gründen. Man muss also die Termine koordinieren. Wir haben jetzt November, nächste Woche ist der 1. November, man kann also nicht mehr so viel machen. Das heißt, wenn Sie sich entscheiden unter den ersten 20 zu sein, die das Vertrags-Setup bestellen, damit geht es ja los, können wir garantieren, dass wir dieses Jahr noch das Paket zum Fliegen kriegen. Ist gerade übrigens eingeblendet, wenn Sie sagen, jetzt starten, klicken Sie drauf, auch wenn Sie heute nicht bestellen, aber dann haben Sie den den Link, speichern Sie den Link und ich denke, wir haben jetzt noch ein paar Tage, vielleicht bis wir die 20 Plätze dann voll haben, die wir dieses Jahr noch realisieren können. Ansonsten sehen wir uns dann im neuen Jahr. Sehr schön.

Hier schreibt jemand: Wäre es auch eine Lösung sich im Ausland z.B. Montenegro eine Immobile zu kaufen und die deutsche Immobilien möglichst hoch zu belasten, das heißt als Sicherheits Grundschuld zu hinterlegen. Ich liebe Montenegro. Ich habe einen Monat dort gelebt. Schreiben Sie mal ganz kurz Ihre Frage nochmal per E-Mail an mich, dann antworte ich dann noch im Nachgang darauf. Dann vielen herzlichen Dank an alle. Es sind 99,9% der Zuschauer bis zum Ende im Webinar geblieben, Sebastian, das zeigt, dass wir doch ganz gut unserer Zuschauer fesseln konnten bis zum Ende. Vielen herzlichen Dank. Meine E-mail Adresse hat jeder eigentlich durch die Einladung, wenn Sie noch Fragen im Nachgang haben. Ansonsten freuen wir uns, wenn wir Sie jetzt schon begeistern konnten. Wenn Sie noch 1-2 Fragen haben, schreiben Sie mir eine E-Mail. Sonst einen schönen Abend. Vielen herzlichen Dank. Und bleiben Sie fröhlich.

Sebastian Danke, wiederhören.

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Sebastian Sauerborn
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