Ohne Credit Score und ohne Bank Land und Immobilien in den USA finanzieren
Der Erwerb von Immobilien in den USA kann für Ausländer eine Herausforderung darstellen, insbesondere wenn sie keinen amerikanischen Kreditscore haben. Ohne eine nachweisbare Kredithistorie oder Bonität in den Vereinigten Staaten ist es oft schwierig, eine Finanzierung durch eine amerikanische Bank zu erhalten.
Eine Alternative für ausländische Käufer ist das sogenannte "Owner Financing" oder "Seller Financing". Bei dieser Methode finanziert der Verkäufer den Kauf direkt, ohne dass eine Bank involviert ist. Der Käufer zahlt in der Regel eine Anzahlung und dann monatliche Raten direkt an den Verkäufer. Dies ermöglicht es Ausländern, auch ohne amerikanischen Kreditscore Immobilien zu erwerben.
Wichtigste Erkenntnisse
Owner Financing ermöglicht Immobilienkäufe ohne amerikanischen Kreditscore
Käufer werden sofort Eigentümer, zahlen aber Raten an den Verkäufer
Immobilien mit Owner Financing sind oft auf speziellen Webseiten zu finden
Grundlagen des Immobilienerwerbs in den Vereinigten Staaten
Bedeutung der amerikanischen Kreditwürdigkeit
Die Kreditwürdigkeit spielt beim Immobilienkauf in den USA eine zentrale Rolle. Ohne einen amerikanischen Credit Score ist es für Ausländer nahezu unmöglich, eine Bankfinanzierung zu erhalten. US-Banken prüfen die Kredithistorie, den Arbeitgeber und den Credit Score potentieller Käufer. Fehlen diese Informationen, wird eine Finanzierung in der Regel abgelehnt.
Hürden für Ausländer ohne US-Kredithistorie
Ausländer, die gerade in die USA gezogen sind oder noch im Ausland leben, stehen vor besonderen Herausforderungen. Ohne amerikanische Steuernummer und Kredithistorie ist der Erwerb von Immobilien oder Land mit Unterstützung einer US-Bank praktisch ausgeschlossen. Dies kann den Immobilienkauf erheblich erschweren und verzögern.
Alternativen zur klassischen Bankfinanzierung
Eine vielversprechende Option für Ausländer ist das "Owner Financing" oder "Seller Financing". Hierbei fungiert der Verkäufer als Kreditgeber:
Anzahlung: Meist 5-10% des Kaufpreises
Monatliche Raten: Zins und Tilgung direkt an den Verkäufer
Eigentumsübertragung: Käufer wird sofort als Eigentümer eingetragen
Flexibilität: Schneller Abschluss möglich, oft innerhalb von zwei Wochen
Rechte: Gleiche Rechte wie bei konventionellem Kauf (z.B. Gutachten, Inspektion)
Vorteile des Owner Financing:
Keine Bonitätsprüfung erforderlich
Wohnsitz in den USA nicht zwingend
Geringe Anzahlung möglich
Späterer Wechsel zu Bankfinanzierung möglich
Zu beachten:
Höhere Zinsen als bei Bankdarlehen
Risiko des Immobilienverlusts bei Zahlungsausfall
Owner Financing eignet sich besonders für:
Landwirtschaftliche Flächen
Ranches
Immobilien, die schwer konventionell zu finanzieren sind
Interessenten können auf spezialisierten Webseiten wie land.com nach Immobilien mit Owner Financing suchen. Dort lassen sich Angebote nach Kriterien wie Preis, Größe und Ausstattung filtern.
Immobilienfinanzierung durch den Verkäufer
Das Konzept der Verkäuferfinanzierung
Bei der Verkäuferfinanzierung, auch Owner Financing genannt, tritt der Immobilienbesitzer als Kreditgeber auf. Diese Methode ermöglicht es Käufern ohne amerikanische Kredithistorie oder Bonität, Immobilien in den USA zu erwerben. Der Verkäufer gewährt dem Käufer ein Darlehen für den Erwerb der Immobilie, ohne dass eine Bank involviert ist.
Ablauf und Konditionen
Der Käufer leistet in der Regel eine Anzahlung von 5-10% des Kaufpreises. Anschließend zahlt er monatliche Raten direkt an den Verkäufer, bestehend aus Zins und Tilgung. Die Zinssätze liegen typischerweise etwas höher als bei Bankdarlehen. Der Käufer wird sofort als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, während der Verkäufer einen Eintrag als Kreditgeber erhält.
Rechtliche Aspekte und Eigentumsrechte
Der Käufer wird unmittelbar Eigentümer der Immobilie
Bei Zahlungsausfall droht Zwangsversteigerung oder Rückübertragung an den Verkäufer
Käufer haben die gleichen Rechte wie bei konventionellen Käufen (z.B. Gutachten, Inspektionen)
Kein Notar erforderlich, aber oft wird ein Anwalt zur Prüfung des Grundbuchs hinzugezogen
Nach einigen Jahren kann die Finanzierung oft in ein reguläres Bankdarlehen umgewandelt werden
Verkäuferfinanzierungen sind besonders attraktiv für:
Ausländer ohne US-Kredithistorie
Personen mit gutem Cashflow, aber schwacher Bonität
Käufer von Spezialimmobilien wie Ranches oder Farmen
Diese Finanzierungsform ist in den USA legal und erfordert keine spezielle Genehmigung.
Schritte zum Erwerb von Immobilien durch Verkäuferfinanzierung
Geeignete Objekte finden und auswählen
Bei der Suche nach Immobilien mit Verkäuferfinanzierung empfiehlt es sich, spezialisierte Immobilienportale zu nutzen. Auf Websites wie land.com können Interessenten gezielt nach Objekten mit dieser Finanzierungsoption filtern. Die Suchkriterien lassen sich präzise eingrenzen, etwa nach Grundstücksgröße, Preisrahmen oder gewünschten Immobilienmerkmalen.
Folgende Aspekte sollten bei der Auswahl beachtet werden:
Lage und Zustand der Immobilie
Nutzungsmöglichkeiten (z.B. landwirtschaftlich, Wohnzwecke)
Vorhandene Bebauung oder Möglichkeit zum Eigenausbau
Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zu ähnlichen Objekten
Verhandlung und Finanzierungskonditionen
Bei Interesse an einem Objekt beginnt die Verhandlungsphase mit dem Verkäufer. Typische Konditionen bei der Verkäuferfinanzierung sind:
Anzahlung von 5-10% des Kaufpreises
Monatliche Raten für Zins und Tilgung
Leicht höhere Zinssätze als bei Bankfinanzierungen
Flexible Laufzeiten, oft mit der Option zur späteren Umfinanzierung
Es ist ratsam, die Vertragsdetails sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen. Wichtige Verhandlungspunkte sind:
Aspekt Zu klären Zinssatz Höhe und eventuelle Anpassungen Laufzeit Dauer der Finanzierung Sondertilgungen Möglichkeiten und Bedingungen Zahlungsausfälle Konsequenzen und Fristen
Eigentumsübertragung und Grundbuch
Der Eigentumsübergang erfolgt in den USA anders als in Deutschland. Wesentliche Punkte sind:
Kein Notar erforderlich
Eintragung durch spezialisierte "Title Companies"
Käufer wird direkt als Eigentümer eingetragen
Verkäufer erhält Sicherungseintrag im Grundbuch
Vor Abschluss sollte ein Rechtsanwalt das Grundbuch auf Sauberkeit prüfen. Die Eigentumsübertragung kann oft innerhalb von zwei Wochen abgewickelt werden.
Zusätzlich empfiehlt sich:
Durchführung einer Immobilieninspektion
Einholung eines unabhängigen Wertgutachtens
Prüfung möglicher Bauvorschriften oder Nutzungsbeschränkungen
Umwandlung von Verkäuferfinanzierung in klassische Bankfinanzierung
Idealer Zeitpunkt für den Wechsel zur Bankfinanzierung
Nach einigen Jahren mit Verkäuferfinanzierung bietet sich oft die Möglichkeit, auf eine klassische Bankfinanzierung umzusteigen. Dies ist besonders sinnvoll, wenn der Käufer inzwischen eine solide Kreditwürdigkeit in den USA aufgebaut hat. Typischerweise erfolgt dieser Wechsel zwei bis drei Jahre nach dem ursprünglichen Immobilienkauf. In dieser Zeit können Käufer ihre Zahlungsfähigkeit unter Beweis stellen und einen ausreichenden Credit Score aufbauen.
Vorteile der Refinanzierung
Die Umwandlung in eine Bankfinanzierung bringt mehrere Vorteile mit sich:
Niedrigere Zinssätze: Banken bieten in der Regel günstigere Konditionen als Verkäuferfinanzierungen.
Längere Laufzeiten: Bankdarlehen ermöglichen oft längere Rückzahlungszeiträume.
Verbesserte Kreditwürdigkeit: Regelmäßige Zahlungen an eine Bank können den Credit Score weiter erhöhen.
Flexiblere Bedingungen: Banken können zusätzliche Optionen wie vorzeitige Rückzahlung anbieten.
Käufer sollten folgende Punkte beachten:
Prüfung der aktuellen Marktkonditionen
Vergleich verschiedener Bankangebote
Berücksichtigung eventueller Vorfälligkeitsentschädigungen
Eine sorgfältige Planung des Übergangs zur Bankfinanzierung kann die langfristige finanzielle Situation des Immobilienbesitzers deutlich verbessern.
Besondere Aspekte beim Erwerb von Agrarflächen
Der Kauf von landwirtschaftlichen Nutzflächen in den USA ohne amerikanische Kredithistorie ist durchaus möglich. Eine Option ist das sogenannte "Owner Financing" oder "Seller Financing". Hierbei finanziert der Verkäufer den Kauf für den Käufer.
Bei dieser Methode zahlt der Käufer in der Regel 10% des Kaufpreises an und entrichtet dann monatliche Raten an den Verkäufer. Die Zinsen sind meist etwas höher als bei einer Bankfinanzierung. Der Käufer wird sofort als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, während der Verkäufer einen Grundbucheintrag als Sicherheit behält.
Vorteile des Owner Financing:
Schneller Erwerb (ca. 2 Wochen)
Flexibilität für ausländische Käufer
Keine Prüfung der Kreditwürdigkeit
Risiken:
Höhere Zinsen
Möglicher Eigentumsverlust bei Zahlungsausfall
Viele Käufer wechseln nach einigen Jahren zu einer herkömmlichen Bankfinanzierung. Immobilien mit Owner Financing sind oft keine Premiumobjekte, sondern häufig landwirtschaftliche Nutzflächen oder Ranches.
Auf Webseiten wie land.com lassen sich Grundstücke mit Owner Financing-Option finden. Nutzer können dort gezielt nach Kriterien wie Größe, Preis und Ausstattung filtern.
Immobiliensuche mit Verkäuferfinanzierung im Internet
Webseiten für Immobiliensuche
Zahlreiche gängige Immobilienportale bieten spezielle Suchoptionen für Objekte mit Verkäuferfinanzierung an. Eine der größten Plattformen für landwirtschaftliche Flächen, Ranches und Farmen in den USA ist land.com. Hier können Interessenten gezielt nach Grundstücken und Immobilien suchen, die eine Finanzierung durch den Eigentümer ermöglichen.
Die Auswahl an Objekten mit dieser Finanzierungsoption ist oft beachtlich. Auf land.com finden sich beispielsweise für den Bundesstaat Texas über 2.600 Angebote mit Verkäuferfinanzierung. Dies umfasst sowohl unbebaute Grundstücke als auch Immobilien mit bestehenden Wohnhäusern.
Nutzung von Filterfunktionen
Um die Suche nach passenden Objekten zu verfeinern, bieten Immobilienportale wie land.com umfangreiche Filtermöglichkeiten:
Verkäuferfinanzierung: Spezielle Checkbox zur Eingrenzung auf Objekte mit dieser Option
Grundstücksgröße: Eingabe von Minimum- und Maximumwerten in Acres
Preisspanne: Festlegung des maximalen Kaufpreises
Bebauung: Filter für Grundstücke mit oder ohne Wohnhaus
Ausstattung: Spezifikation von Merkmalen wie Anzahl der Schlafzimmer
Durch die Kombination dieser Filter lässt sich die Anzahl der Treffer schrittweise eingrenzen. So können Käufer schnell geeignete Objekte finden, die ihren individuellen Vorstellungen und finanziellen Möglichkeiten entsprechen.
