25 Immobilien Hotspots weltweit: Wohin Investoren jetzt schauen
Die Ergebnisse des diesjährigen UBS Global Real Estate Bubble Index zeigen einen starken Rückgang der Ungleichgewichte auf urbanen Eigenheimmärkten. Lediglich Zürich und Tokio befinden sich noch in der Blasenrisikozone. Die Studie hat die Wohnimmobilienpreise in 25 Großstädten weltweit untersucht und einen durchschnittlichen Preisrückgang von 5 Prozent zwischen Mitte 2022 und Mitte 2023 festgestellt. Es wird erwartet, dass die gegenwärtige Korrekturphase weiterhin anhält.
Aufgrund des weltweiten Anstiegs der Inflation und der Zinsen in den letzten zwei Jahren sind Ungleichgewichte auf den Immobilienmärkten globaler Finanzzentren stark zurückgegangen. Städte wie Toronto, Frankfurt, München, Hongkong, Vancouver, Amsterdam und Tel Aviv sind aus der Blasenrisiko-Kategorie herausgefallen und gelten nun als überbewertet. Die Wohnungsmärkte in Miami, Genf, Los Angeles, London, Stockholm, Paris und Sydney bleiben ebenfalls überbewertet. Inzwischen gelten jedoch New York, Boston, San Francisco, Madrid, Mailand, São Paulo, Warschau, Singapur und Dubai als fair bewertet, wobei Singapur und Dubai aufgrund ihrer geopolitischen Stabilität zunehmend an Beliebtheit gewinnen.
Preiskorrekturen in vielen Bereichen
Die Erhöhung der Eigenheimpreise wurde durch ansteigende Finanzierungskosten gebremst. In den meisten Ländern haben sich die durchschnittlichen Hypothekarzinsen seit 2021 verdreifacht. Das jährliche nominale Preiswachstum in den 25 untersuchten Städten stagnierte – nach einem Anstieg von 10 Prozent im Vorjahr.
Claudio Saputelli, Leiter Immobilien im Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management, stellt fest: "Inflationsbereinigt liegen die Preise jetzt sogar 5 Prozent tiefer als Mitte 2022. Viele Städte haben die während der Pandemie erzielten Preisgewinne zurückgegeben. Im Durchschnitt liegen die realen Preise nun fast wieder auf dem Niveau von Mitte 2020."
Frankfurt und Toronto, die beiden Städte mit den höchsten Risikosignalen im letzten Jahr, verzeichneten in den letzten vier Quartalen einen inflationsbereinigten Preisrückgang von 15 Prozent. Eine Kombination aus hohen Ungleichgewichten und relativ kurzen Hypothekarlaufzeiten führte auch in Stockholm sowie in geringerem Ausmaß in Sydney, London und Vancouver zu Preisdruck. In Madrid, New York und São Paulo – Städten mit niedrigen Risikobewertungen – sind die realen Immobilienpreise jedoch weiterhin moderat gestiegen.
Inflation mildert Risiko von Immobilienblasen
Der deutliche Abbau von Ungleichgewichten lässt sich nicht allein auf fallende Immobilienwerte zurückführen, sondern auch auf inflationsbedingte Erhöhungen von Einkommen und Mieten. Seit 2022 hat sich das Wachstum von Hypothekarkrediten halbiert, wodurch die Verschuldung der privaten Haushalte im Vergleich zum Einkommen, insbesondere in Europa, abgenommen hat. Gleichzeitig hat das nominale Mietwachstum - außer in den USA - deutlich zugenommen und war an allen untersuchten Standorten positiv.
Trotz Einkommenswachstum und Preisanpassungen hat sich die Verfügbarkeit von Eigenheimen für hochqualifizierte Arbeitnehmer nur wenig verbessert. Im Durchschnitt der Städte ist der finanziell tragbare Wohnraum für diese Gruppe noch immer 40 Prozent kleiner als zu Beginn der Pandemie. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen hohen Niveau bleiben, ist ein weiterer Rückgang der Immobilienpreise - zumindest in realen Werten - wahrscheinlich.
Nachfrage im Verborgenen
An einigen Orten scheint der Grundstein für zukünftige Immobilienpreisanstiege gelegt. Das hybride Arbeiten hat die Anziehungskraft des urbanen Lebens nicht signifikant beeinflusst. Aufgrund einer Flaute bei den genehmigten Bauvorhaben könnte sich der Wohnraummangel wahrscheinlich verschärfen, insbesondere in europäischen Metropolregionen. Matthias Holzhey, Hauptverfasser der Studie bei UBS Global Wealth Management, zieht daraus den Schluss: "Die Nachfrage nach Wohnraum wächst kontinuierlich, so dass die Preise voraussichtlich wieder steigen werden, sobald sich die Finanzierungsbedingungen für Haushalte verbessern."
Regionale Perspektiven
Schweiz
Zürich
Die realen Preise für Wohneigentum in Zürich sind 2023 weiter angestiegen, allerdings langsamer als in früheren Jahren. Das Wachstum der Mieten hat sich beschleunigt und überholte zuletzt die Entwicklung der Immobilienpreise. Das Kaufangebot ist aufgrund höherer Finanzierungskosten wieder auf das Niveau von vor der Pandemie gestiegen, sodass keine weiteren Preisanstiege erwartet werden.
Genf
In Genf liegen die Eigenheimpreise nur etwas 20 Prozent über dem Niveau von vor zehn Jahren und stagnierten von Mitte 2022 bis Mitte 2023. Trotz des internationalen Status der Stadt sind die wirtschaftlichen Aussichten gemischt, und das Bevölkerungswachstum bleibt verhalten, da vermehrt Menschen in preiswertere Regionen abwandern.
Europa
Frankfurt und München
Die inflationsbereinigten Eigenheimpreise in Frankfurt und München haben sich zwischen 2012 und 2022 verdoppelt, was das stärkste Wachstum aller untersuchten Städte darstellt. Allerdings war ein Teil dieses Anstiegs nicht nachhaltig; die Preise korrigierten seit Anfang 2022 in Frankfurt um fast 20 Prozent und in München um 15 Prozent. Die Korrektur ist noch nicht abgeschlossen.
London
Die Kaufpreise für Immobilien in London sind seit dem Brexit-Entscheid 2016 rückläufig. Trotz strukturell niedriger Neubautätigkeit lag die Preisentwicklung unter dem landesweiten Durchschnitt. Mangels starker internationaler Nachfrage und Erschwinglichkeitsproblemen bei hohen Hypothekarzinsen bleiben die Preise unter Druck.
Warschau
Zwischen 2012 und 2022 sind die realen Immobilienpreise in Warschau um fast 40 Prozent gestiegen. Attraktivität gewann der Markt durch gute Beschäftigungsaussichten, U-Bahn-Ausbau und moderne Neubauten. Starke Inflation führte jedoch zu steigenden Hypothekarzinsen, was die Nachfrage dämpfte. Seit Mitte 2022 sind die inflationsbereinigten Preise um etwa 10 Prozent gesunken.
Stockholm
Stockholm zeigte überzogene Immobilienbewertungen und eine hohe Abhängigkeit von variabel verzinslichen Hypotheken. Die Erschwinglichkeit ist angespannt, woraus eine Korrektur der inflationsbereinigten Preise um über 20 Prozent zwischen Mitte 2022 und Mitte 2023 resultierte – mehr als in jeder anderen untersuchten Stadt.
Amsterdam
In Amsterdam fielen die inflationsbereinigten Preise um 14 Prozent – die stärkste Korrektur innerhalb eines Jahres seit den 1980er-Jahren. Verschlechternde Finanzierungsbedingungen, sinkende Kaufkraft der Haushalte und regulatorische Änderungen belasteten die Nachfrage.
Paris
In Paris begannen die Immobilienpreise 2021 zu fallen, wobei sich der Rückgang in den letzten Quartalen beschleunigte. Ursachen waren abnehmende Erschwinglichkeit, Kreditrestriktionen und eine Erhöhung der Grundsteuer.
Madrid und Mailand
Während der Wohnungsmarkt in Madrid aufgrund des Preis-Einkommens-Verhältnisses erschwinglich blieb und die Preise zuletzt um 3 Prozent stiegen, sanken die realen Preise in Mailand parallel zum lokalen Miet- und Einkommenswachstum um 2 Prozent.
Naher Osten
Dubai
In Dubai stiegen die realen Immobilienpreise erneut zweistellig. Der Markt wird als fair bewertet, da das Mietwachstum das Preiswachstum von Wohneigentum übertraf. Die Preisdynamik dürfte stark bleiben, wobei jedoch zyklische Schwankungen und Übertreibungen zu beachten sind.
Tel Aviv
Die realen Immobilienpreise in Tel Aviv haben sich zwischen 2002 und 2022 verdreifacht, was den stärksten Anstieg aller analysierten Städte darstellt. Steigende Hypothekarzinsen beendeten diesen Boom abrupt, und das reale Preiswachstum war im ersten Halbjahr 2023 negativ.
Asien-Pazifik
Tokio
Ungleichgewichte auf dem Wohnungsmarkt in Tokio haben zugenommen, sodass sich die Stadt langsam in den Blasenrisikobereich bewegt. Das nominale Eigenheimpreiswachstum hat sich in den letzten Quartalen trotz sinkender Nettozuwanderung und steigender Zinsen nicht verringert.
Hongkong
Hongkong befand sich bisher konstant in der Blasenrisikozone, doch inflationsbereinigtere Hauspreise sind seit Mitte 2022 um 7 Prozent gesunken, wodurch sich die Stadt in den überbewerteten Bereich verschoben hat.
Singapur
In Singapur hat das Wohnungsangebot nicht mit der starken internationalen Nachfrage Schritt gehalten, sodass die realen Preise seit 2018 um 15 Prozent anstiegen.
Sydney
Der Wohnungsmarkt in Sydney war volatil und schwankte in die Blasenrisikozone hinein und wieder heraus. Eine erneute scharfe Preiskorrektur wurde durch aggressive Zinserhöhungen der Reserve Bank of Australia ausgelöst.
Amerika
São Paulo
Die Wohnimmobilienpreise in São Paulo sanken inflationsbereinigt kontinuierlich und stabilisierten sich erst in den letzten Quartalen 25 Prozent unter dem Höchststand von 2014. Allmähliche Verbesserungen der Finanzierungsbedingungen dürften den Wohnungsmarkt in den kommenden Quartalen beleben.
Vancouver und Toronto
Die realen Eigenheimpreise in Vancouver und Toronto stiegen zwischen Mitte 2019 und Mitte 2022 um 25 bzw. 35 Prozent. Seit Mitte 2022 korrigierten die inflationsbereinigten Preise jedoch um mehr als 10 Prozent.
Miami, New York und Boston
Die Hauspreise in Miami wachsen weiterhin schneller als der nationale Durchschnitt und haben sich in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt. Die Stadt profitiert von der zunehmenden Attraktivität der sonnigen Städte in den USA. New York erlebt derzeit ein starkes Comeback nach einer deutlichen Schwächephase während der Pandemie. Die realen Eigenheimpreise stiegen zwischen Mitte 2022 und Mitte 2023 um 3 Prozent, nachdem sie mehrere Jahre an Wert verloren hatten. Im Gegensatz dazu hat sich die Dynamik auf dem Wohnungsmarkt in Boston abgeschwächt. Die inflationsbereinigten Preise korrigierten zwischen Mitte 2022 und Mitte 2023 leicht.
San Francisco und Los Angeles
Die Erholung des Immobilienmarkts in San Francisco war von kurzer Dauer. Die Preise sind seit Mitte 2022 inflationsbereinigt um 10 Prozent und die Mieten um 3 Prozent gesunken. Obwohl die Baugenehmigungen auf dem niedrigsten Stand seit einem Jahrzehnt sind, bleibt die Leerstandsquote hoch. Los Angeles leidet unter einem breiten Verlust an wirtschaftlicher Wettbewerbsfähigkeit. Das schwache Einkommenswachstum und die sich verschlechternde Erschwinglichkeit von Wohnraum schwächen die Nachfrage, wodurch ein Angebotsüberhang droht.
